header-nieuws

Nieuws

Nieuws over arbeidsrecht, vastgoedrecht en overige berichten.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid november en december 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Afwijken van parkeerregels in bestemmingsplan mogelijk op grond van artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor

In de uitspraak van 4 december jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over de reikwijdte van artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor. Deze kruimelafwijking maakt het mogelijk om van het geldende bestemmingsplan af te wijken voor het gebruiken van bouwwerken en van bij die bouwwerken aansluitend terrein.

De uitspraak gaat over een omgevingsvergunning die is verleend om het gebruik in een bestaand gebouw te wijzigen naar wonen en het gebruik van het achterliggende terrein te wijzigen naar parkeerterrein. Op grond van het geldende bestemmingsplan dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd. De vergunde aanvraag voorziet niet in alle voor het bouwplan benodigde parkeerplaatsen en de gemeente besluit voor deze strijdigheid af te wijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor.

Appellanten stellen dat voor die strijdigheid geen toepassing kan worden gegeven aan artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II bij het Bor.

De Afdeling meent van wel en overweegt in dat verband het volgende:

Wijzigingen van het gebruik van een bouwwerk leiden doorgaans tot wijziging van de parkeerbehoefte. Zo ook in dit geval. De met het bestemmingsplan strijdige wijziging van het gebruik leidt tot strijdigheid met artikel 9 van de planregels. Gelet op deze samenhang en nu van een andersluidende opvatting van de regelgever niet is gebleken, kan artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor naar het oordeel van de Afdeling ook grondslag bieden voor verlening van een vergunning voor afwijking van de planregels over parkeren. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college bevoegd was om de gevraagde omgevingsvergunning met toepassing van deze bepaling te verlenen.

Uit de uitspraak blijkt mijns inziens duidelijk dat er in een dergelijk geval tevens sprake dient te zijn van het wijzigen van het gebruik van een bouwwerk.

Via deze link vindt u de betreffende uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@118841/201904572-1-a1/#highlight=%22rvs%3a2019%3a4088%22

 Last onder dwangsom is onevenredig

De uitspraak van de Afdeling van 27 november jl. gaat over een last onder dwangsom die is opgelegd aan een eigenaar van een recreatiewoning die permanent wordt bewoond.

De strijdigheid van dat gebruik met het geldende bestemmingsplan staat vast. Voorts geldt de beginselplicht tot handhavend optreden. Toch oordeelt de Afdeling dat het opleggen van een last onder dwangsom aan de eigenaar in dit geval onevenredig is. Daarbij zijn volgens de Afdeling de volgende omstandigheden van belang:

  • vóór de vooraanschrijving was de overtreding al beëindigd;
  • tussen de vooraanschrijving en het opleggen van de last onder dwangsom ligt een periode van 10 maanden;
  • in die periode zijn geen nieuwe overtredingen geconstateerd en evenmin bestond de gerechtvaardigde verwachting dat de recreatiewoning opnieuw in strijd met het bestemmingsplan zou worden gebruikt; en
  • niet aannemelijk is gemaakt dat niettemin een wezenlijk belang is gediend bij het opleggen van de last onder dwangsom.

Dit lijkt me een rechtvaardige uitspraak die recht doet aan de belangen van de eigenaar.

Via deze link vindt u de betreffende uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@118684/201900137-1-a1/#highlight=%22rvs%3a2019%3a4002%22

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid oktober 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Wanneer is een bedrijfswoning noodzakelijk? 

Op 9 oktober jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan over de noodzaak van een bedrijfswoning (ecli:nl:rvs:2019:3412).

In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse een bedrijfswoning toegestaan. Uit de definitiebepaling van “bedrijfswoning” volgt dat deze noodzakelijk moet zijn. De gemeente stelt dat de noodzaak niet is aangetoond.

De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente in beroep, maar de Afdeling in hoger beroep niet. Daartoe overweegt de Afdeling conform eerdere uitspraken dat van belang is of de bedrijfsprocessen ter plaatse zoveel tijd en aandacht opeisen dat op grond daarvan een redelijk belang om op het perceel te wonen aanwezig met worden geacht. De aanvrager moet dat aannemelijk maken.

In dit geval heeft de gemeente bij de weigering niet inzichtelijk gemaakt waarom niet aannemelijk is gemaakt dat de bedrijfswoning noodzakelijk is. Daarbij dient volgens de Afdeling het redelijk belang van de aanvrager om op het perceel te wonen, te worden betrokken. Dat andere maatregelen (personeel inhuren) mogelijk zijn doet niet af aan het belang. In dit geval was ook niet betrokken dat het om de vervanging van een bestaande bedrijfswoning ging en dat de beheerswerkzaamheden 60-70 uur per week beslaan.

De gemeente dient met inachtneming van de uitspraak een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen.

Huisvestingsverordening Amsterdam 2020

Op 28 mei jl. heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam de concept-Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 vrijgegeven voor inspraak. Tot en met 14 juli jl. kon een inspraakreactie over de concept-Huisvestingsverordening worden ingediend.

Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties heeft het college een zogenaamde Nota van beantwoording opgesteld. Voorts stelt het college naar aanleiding van de inspraakreacties een aantal wijzigingen voor. De concept-Huisvestingsverordening met de door het college voorgestelde wijzigingen is op 29 oktober jl. bekend gemaakt in verband met de behandeling in de gemeenteraad.

Op 20 november a.s. wordt de gewijzigde concept-Huisvestingsverordening behandeld in de raadscommissie Bouwen en Wonen. Op 27 november a.s. wordt de gewijzigde concept-Huisvestingsverordening behandeld in de gemeenteraad.

De Nota van beantwoording en de gewijzigde concept-Huisvestingsverordening vindt u via deze link:

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/2020-inspraak/

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid september 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Warmtepompen aan de achtergevel van een woning

Op 9 september jl. heeft de rechtbank Amsterdam een besluit van de gemeente Amsterdam geschorst waarin handhavend werd opgetreden tegen het zonder omgevingsvergunning plaatsen van twee warmtepompen aan de achtergevel van een woning.

De rechtbank oordeelt dat onvoldoende door de gemeente is onderzocht of inpandige plaatsing een alternatief is. Volgens de verzoeker is dat niet het geval omdat het afbreuk zou doen aan de werking van het zogenaamde box-in-box systeem in de woning.

Voorts heeft de gemeente onvoldoende onderzocht in hoeverre het geluid te reduceren is, terwijl verzoeker had toegezegd bereid en in staat te zijn het geluid te reduceren.

Tot slot had de gemeente onvoldoende onderzocht of legalisatie mogelijk was, ook al was er op dat moment geen legaliserende aanvraag ingediend. Daarbij overweegt de rechtbank dat het in geval van een ambtshalve genomen belastend besluit gaat om zaken die door de gemeente onderzocht zouden moeten worden.

We zullen moeten afwachten hoe de nog te nemen beslissing op bezwaar zal luiden.

Via deze link vindt u de uitspraak:

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:6640&showbutton=true&keyword=ecli%3anl%3arbams%3a2019%3a6640

Gemeente mag eigenaresse dwingen felgroen geschilderde woning in een andere kleur te schilderen

Op 24 september jl. heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld over een last onder bestuursdwang die de plicht behelst een woning in een andere kleur te schilderen. Volgens de rechtbank heeft de gemeente op goede gronden de last kunnen opleggen en kan de last in stand blijven.

In het betreffende geval was na een melding van een derde-belanghebbende geconstateerd dat een eigenaresse haar woning fel lichtgroen had geschilderd. De gemeente vroeg de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit het uiterlijk van de woning te beoordelen. Nadat die commissie negatief adviseerde, verzocht de gemeente de eigenaresse de woning in een andere kleur te schilderen. Toen de woning vier maanden later nog steeds niet in een andere kleur was geschilderd, heeft voormelde commissie uitvoeriger beoordeeld of het uiterlijk van de woning voldeed aan de welstandscriteria. De commissie kwam opnieuw tot de conclusie dat sprake was van een welstandsexces. Vervolgens heeft de gemeente de in beroep bestreden last onder bestuursdwang opgelegd. In de procedure heeft de eigenaresse een tegenadvies van een andere deskundige op het gebied van welstand overgelegd.

De rechtbank oordeelt – onder meer na een bezoek aan de betreffende woning – dat:

  • het tegenadvies voldoende is weerlegd door de commissie;
  • het welstandsadvies van de commissie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en geen gebreken vertoont;
  • uit eigen waarneming is gebleken dat het groen op de gevel erg fel is en buitensporig afwijkt van de omgeving;
  • geen sprake is van opgewekt vertrouwen door een eerdere brief van de gemeente waarin was geoordeeld dat een groene kleur niet in ernstige mate in strijd was met de redelijke eisen van welstand, omdat het nu een andere, fellere tint groen betreft; en
  • de gemeente bevoegd was de last onder bestuursdwang op te leggen.

Via deze link vindt u de uitspraak:

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:6987&showbutton=true&keyword=ecli%3anl%3arbams%3a2019%3a6987

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juli/augustus 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Vergroting bebouwde oppervlakte of het bouwvolume

Op 7 augustus jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State weer een duidelijke uitspraak gedaan over de vergroting van de “bebouwde oppervlakte en het bouwvolume” in de zin van artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor.

In die uitspraak oordeelt de Afdeling als volgt:

De tekst van artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor staat op zich niet in de weg aan het samenvoegen van twee panden, mits de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume niet worden vergroot.

Onder de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume in de zin van deze bepaling wordt de omvang van het gebouwde verstaan (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1345, onder 10.2.) Niet relevant is of de omvang van het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt. Vergroting van de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume als bedoeld in artikel 4, aanhef en onderdeel 9, van bijlage II van het Bor heeft dan ook slechts betrekking op een toename van de fysieke bebouwing.”

Hier vindt u de link naar de uitspraak:

https://lnkd.in/dGuYfnX

Voorbereidingsbesluit Willemspark – Vondelpark 2019 genomen en in werking getreden

Op 12 juli jl. heeft de gemeenteraad van Amsterdam een voorbereidingsbesluit genomen voor het plangebied “Willemspark – Vondelpark 2019”.

Voor dat gebied was per 21 februari jl. een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Vermoedelijk kan het bestemmingsplan niet tijdig worden vastgesteld zodat de aanhoudingsplicht als gevolg van het ontwerpbestemmingsplan komt te vervallen.

Met dit voorbereidingsbesluit is op grond van artikel 3.3 Wabo een nieuwe aanhoudingsplicht ontstaan voor bouwen en het uitvoeren van werken of werkzaamheden.

Via deze link vindt u meer informatie over dit voorbereidingsbesluit: https://lnkd.in/dVkfuEU

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juni 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Ontwerp Huisvestingsverordening 2020 Amsterdam ligt ter inzage

Van 1 juni tot en met 12 juli a.s. liggen de ontwerpen van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de bijbehorende Nadere regelingen Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 ter inzage. De ontwerpregels bevatten onder meer wijzigingen met betrekking tot B&B’s, omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten en inwoning.

Zo komt er onder meer een vergunningplicht voor B&B’s, worden quota per wijk vastgesteld voor het aantal te verlenen onttrekkingsvergunningen voor B&B’s en omzettingsvergunningen en gaan onttrekkingsvergunningen voor bepaalde duur gelden. Voor bestaande B&B’s houders en reeds verleende omzettingsvergunningen is een overgangsregeling in de ontwerpregels opgenomen. Er zijn ook nog meer wijzigingen in de ontwerpregels opgenomen.

Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een inspraakreactie worden ingediend. Ik ben u graag van dienst bij het opstellen van een inspraakreactie.

Meer informatie over de ontwerpregels vindt u hier:

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/2020-inspraak/#

BENG-eisen voor nieuwbouw per 1 juli 2020

Op grond van het Energieakkoord en de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen moeten alle nieuwe gebouwen uiterlijk 31 december 2020 Bijna Energie-Neutrale Gebouwen (BENG) zijn. In dat verband is een ontwerpbesluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 inzake bijna energie-neutrale nieuwbouw opgesteld.

De nieuwe BENG-eisen vervangen de EPC (de huidige eisen voor nieuwbouw). Naar aanleiding van de internetconsultatie en aangenomen moties is het ontwerpbesluit aangepast. Niet alleen de BENG-eisen zijn gewijzigd, ook het moment van inwerkingtreding van de BENG-eisen wijzigt van 1 januari 2020 naar 1 juli 2020.

De ministerraad heeft in het kader van de zogenaamde voorhangprocedure inmiddels ingestemd met het aangepaste ontwerpbesluit.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid mei 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

De Eerste Kamer heeft ingestemd met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Op 14 mei 2019 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het wetsvoorstel is sinds 2017 niet meer aangepast. Een bestuursakkoord tussen de minister, de VNG en andere partijen heeft onduidelijkheden over de uitvoering van de wet bij de Eerste Kamer weg kunnen nemen.

Als gevolg van deze wet zullen gemeenten bouwaanvragen niet meer preventief toetsen aan bouwtechnische voorschriften. Ook het gemeentelijk toezicht tijdens de bouw komt met deze wet te vervallen.

Beoogd wordt de wet tegelijkertijd met de Omgevingswet in werking te laten treden op 1 januari 2021.

Via deze link vindt u meer informatie over de aangenomen wet:

https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/34453_wet_kwaliteitsborging_voor

Nieuwe regels voor B&B’s

De gemeente Amsterdam gaat nieuwe regels vaststellen voor B&B’s (Bed & Breakfasts).

Deze nieuwe regels worden opgenomen in de nog vast te stellen Huisvestingsverordening 2020 en de bijbehorende beleidsregel 12.

De ontwerpregels zullen vrijgegeven worden voor inspraak, waarschijnlijk van 1 juni tot en met 31 juli 2019. De nieuwe Huisvestingsverordening 2020 en de bijbehorende beleidsregel 12 zullen naar verwachting op 1 januari 2020 in werking treden.

De betreffende webpagina van de gemeente Amsterdam vindt u hier:

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/particuliere/ideeen-regels-b-b/

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid april 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

“Verkapte” aanvraag om omgevingsvergunning is niet meer mogelijk

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna verder te noemen: de “Afdeling”) van 20 maart 2019 heeft de Afdeling zich uitgelaten over de zogenaamde “verkapte” aanvraag om een omgevingsvergunning. Een “verkapte” aanvraag om omgevingsvergunning is een aanvraag voor de activiteit bouwen en/of de activiteit gebruik in strijd met het bestemmingsplan die in algemene bewoordingen in een brief aan het bestuursorgaan is opgenomen over een ander besluit (bijvoorbeeld een handhavingsbesluit).

Ondanks het feit dat de indiening van een aanvraag vormvrij is en een aanvraag om omgevingsvergunning niet perse langs elektronische weg of met gebruikmaking van het formulier ingediend dient te worden, oordeelt de Afdeling als volgt:

“De Afdeling zal vanaf nu oordelen dat een verzoek om omgevingsvergunning dat op andere wijze is gedaan, alleen dan een aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb is, als voor het bestuursorgaan meteen duidelijk is of kan zijn dat een aanvraag is gedaan. Het dient daarbij altijd te gaan om een zelfstandig stuk. Alleen bij een dergelijke evidente aanvraag kan dus een omgevingsvergunning van rechtswege zijn gegeven. Dit oordeel heeft geen gevolgen voor omgevingsvergunningen van rechtswege die reeds bekend zijn gemaakt met toepassing van artikel 4:20c van de Awb en waarbij de termijn om beroep in te stellen ongebruikt is verstreken. Evenmin heeft dit oordeel gevolgen voor een besluit, waartegen wel rechtsmiddelen zijn aangewend, en waarop een uitspraak is gevolgd die in rechte onaantastbaar is geworden.”

De Afdeling heeft dit oordeel inmiddels bevestigd in een zevental uitspraken na 20 maart jl.

Proces tot inwerkingtreding Omgevingswet 1 januari 2012

Minister Ollongren heeft de Eerste Kamer op 25 april jl. per brief geïnformeerd over het proces tot inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2021.

Zij geeft onder meer het volgende in die brief aan:

“De Omgevingswet en de vier AMvB’s zijn in uw Kamer behandeld en zijn inmiddels gepubliceerd in het Staatsblad. Het jaar 2019 staat in het teken van de parlementaire behandeling van de invoerings- en aanvullingsregelgeving. De voorstellen voor de Invoeringswet en de Aanvullingswet bodem liggen al bij uw Kamer. De voorstellen voor het Invoeringsbesluit en het Aanvullingsbesluit bodem volgen nog voor de zomer. Afhankelijk van de behandeling in de Tweede kamer hoop ik dat voor het zomerreces de voorstellen voor de Aanvullingswetten natuur, geluid en grondeigendom uw Kamer kunnen bereiken. Het streven is het voorstel voor het Aanvullingsbesluit natuur voor de zomer voor te hangen. Na de zomer volgen de voorstellen voor de Aanvullingsbesluiten geluid en grondeigendom.”

De inwerkingtreding van de Omgevingswet en de daarmee samenhangende regelgeving wordt steeds concreter en komt steeds dichter bij.

Meer informatie over het wetgevingstraject bij de Eerste Kamer vindt u via deze link:

https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/34986_invoeringswet_omgevingswet

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid maart 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Stadsdeel Zuid wil aan-, uit- en opbouwen beperken

In de vorige nieuwsflits informeerde ik u over maatregelen die de gemeente Amsterdam went te nemen om overlast en negatieve gevolgen van het verbouwen van panden tegen te gaan.

In lijn met die wens heeft stadsdeel Zuid op 20 maart jl. bekend gemaakt de mogelijkheden voor aan-, uit- en opbouwen te beperken in een nieuwe nota “Beleidsregels afwijkingen omgevingsvergunning”. De ontwerpbeleidsregels liggen na de kennisgeving op 27 maart a.s. zes weken ter inzage. Gedurende die periode kan een zienswijze over de ontwerpbeleidsregels worden ingediend.

In artikel 6 van de algemene bepalingen van de ontwerpbeleidsregels is expliciet opgenomen dat de beleidsregels pas gelden voor aanvragen die na de datum van inwerkingtreding van de beleidsregels worden ingediend.

De ontwerpbeleidsregels en meer informatie over de mogelijkheid een zienswijze in te dienen vindt u hier:

https://www.amsterdam.nl/nieuws-stadsdeelzuid/aanbouw/

De Invoeringswet Omgevingswet is door de Tweede Kamer aangenomen

De Invoeringswet Omgevingswet is op 7 maart jl. door de Tweede Kamer aangenomen. Het gewijzigd voorstel van wet is bij de Eerste Kamer ingediend.

Hiermee is de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet op 1 januari 2012 weer een stap dichterbij.

Meer informatie over het bij de Eerste Kamer ingediende wetsvoorstel vindt u hier:

https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/34986_invoeringswet_omgevingswet

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid februari 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Amsterdam neemt maatregelen tegen bouwwoede

Op 13 februari jl. heeft wethouder Van Doorninck (portefeuille Ruimtelijke Ordening) een persbericht uitgevaardigd waarin wordt aangekondigd dat de gemeente maatregelen neemt om overlast en negatieve gevolgen van het verbouwen van panden tegen te gaan.

Uit het persbericht blijkt dat vooral in de stadsdelen West en Zuid de overlast van de bouwdynamiek groot is. Het college van burgemeester en wethouders heeft samen met de stadsdelen West en Zuid een lijst met 18 mogelijke maatregelen opgesteld die nu nader wordt onderzocht. De maatregelen hebben blijkens het persbericht onder meer betrekking op het aanpassen van bestemmingsplannen, het aanpassen van het vergunningenbeleid en het verbeteren van communicatie richting omwonenden over bouwprojecten. Voorts zal een coördinator bouwdynamiek worden aangesteld die een schakel wordt tussen de verschillende projectteams in de stadsdelen.

Om de overlast in de openbare ruimte tegen te gaan wordt tevens onderzocht of hogere parkeertarieven voor bouwgerelateerde voertuigen kunnen worden vastgesteld.

Via deze link vindt u het persbericht:

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/college/wethouder/marieke-doorninck/persberichten/amsterdam-neemt/

Geen omgevingsvergunning van rechtswege bij tijdig buiten behandeling gelaten aanvraag

 Op 23 januari jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan over een al dan niet verleende omgevingsvergunning van rechtswege.

In de uitspraak was het volgende aan de orde. Nadat een aanvrager was verzocht de aanvraag aan te vullen, had het college na afloop van de beslistermijn van 8 weken de aanvraag buiten behandeling gelaten wegens het niet tijdig aanleveren van de verzochte aanvulling. De aanvrager stelde zich op het standpunt dat een omgevingsvergunning van rechtswege was ontstaan omdat de reguliere voorbereidingsprocedure op de aanvraag van toepassing was.

In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is geregeld volgens welke procedure – de uitgebreide of de reguliere voorbereidingsprocedure – een aanvraag voor een bepaalde activiteit wordt voorbereid. Zo is in de Wabo bepaald dat een aanvraag voor de activiteit “het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan” volgens de reguliere voorbereidingsprocedure wordt voorbereid, terwijl een aanvraag voor de activiteit “het slopen, verstoren of verplaatsen of wijzigen van een beschermd monument” volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure wordt voorbereid. In de Wabo is tevens geregeld dat aanvragen die met de reguliere voorbereidingsprocedure worden voorbereid, van rechtswege zijn verleend indien niet tijdig een besluit op de aanvraag is genomen.

Blijkens de uitspraak van 23 januari jl. oordeelde de rechtbank in eerste aanleg dat niet alleen een vergunning voor de activiteit “het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan” was aangevraagd, maar tevens een vergunning voor de activiteit “het slopen, verstoren of verplaatsen of wijzigen van een beschermd monument” was aangevraagd. In een dergelijk geval is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing en kan geen vergunning van rechtswege zijn verleend.

De Afdeling komt in hoger beroep tot een ander oordeel. Volgens de Afdeling had de aanvrager uitsluitend een aanvraag voor de activiteit “het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan” ingediend, zodat de reguliere voorbereidingsprocedure op de aanvraag van toepassing was. Dat oordeel leidt in deze uitspraak echter niet tot een van rechtswege verleende vergunning. Het college had in de brief waarin om nadere stukken was verzocht, namelijk tevens de beslistermijn met 6 weken verlengd. Omdat het college binnen de verlengde beslistermijn een besluit op de aanvraag had genomen, was er geen vergunning van rechtswege verleend. Het betoog van de aanvrager dat een besluit tot buitenbehandelingstelling van een aanvraag niet kan verhinderen dat een vergunning van rechtswege wordt verleend, snijdt volgens de Afdeling geen hout. Ook een besluit tot buitenbehandelingstelling is volgens de Afdeling een besluit op de aanvraag en leidt niet tot een vergunning van rechtswege.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid januari 2019

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Wijziging regelgeving/beleid inzake Bed and Breakfast (B&B)

 De gemeente heeft in 2018 een vergunningplicht voor Bed and Breakfast (B&B’s) aangekondigd. Op dit moment geldt nog een meldplicht voor B&B’s. Het is de bedoeling dat de vergunningplicht op 1 januari 2020 in werking zal treden.

In een brief van het college aan de gemeenteraad van 17 oktober 2018 is meer informatie met betrekking tot de nieuwe vergunningplicht opgenomen. Ten aanzien van reeds bestaande B&B houders is in de brief opgenomen dat het nieuwe vergunningsstelsel mogelijk ingrijpende gevolgen zal hebben. Er wordt volgens de brief echter gezocht naar een passende regeling om rekening te houden met de belangen van de huidige B&B houders. In dat verband wordt blijkens de brief gedacht aan overgangsrecht waarbij aan de huidige B&B houders een passende overgangstermijn wordt gegeven. In het eerste kwartaal van 2019 zal de raad nader door het college worden geïnformeerd. Het college streeft er blijkens de brief naar de wijziging van de huisvestingsverordening voor de zomer van 2019 aan de raad voor te leggen en voor inspraak vrij te geven.

Hier treft u de link naar de webpagina van de gemeente over B&B’s aan, onderaan de webpagina vindt u een link naar voormelde brief aan de gemeenteraad:

https://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?productid=%7BC8EA978C-5861-4C8D-906E-C805F4D80CD8%7D#case_%7B09D07271-651F-424A-A79D-989BB07A5F9E%7D

Kamerverhuur in woning is niet altijd in strijd met het bestemmingsplan

 Op 23 januari jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan over kamerbewoning in een woning.

Veel bestemmingsplannen bevatten tegenwoordig de regeling dat gronden bestemd zijn om te “wonen” in een “woning”, waarbij in de definitiebepaling van “woning” vaak is opgenomen dat een woning is bestemd voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden. Kamerverhuur is dan verboden omdat het leidt tot bewoning van een woning door meerdere huishoudens.

Indien in een bestemmingsplan uitsluitend is bepaald dat gronden zijn bestemd voor “wonen” en daarbij geen relatie is gelegd met een definitiebepaling van een “woning” in het bestemmingsplan, dan is van belang hoe het begrip “wonen” in het bestemmingsplan is gedefinieerd. In de uitspraak van 23 januari jl. is een bestemmingsplan aan de orde waarin het begrip “wonen” niet is gedefinieerd. Zoals de Afdeling al eerder heeft geoordeeld, dient in een dergelijk geval aansluiting te worden gezocht bij het algemeen spraakgebruik. Reeds in een uitspraak van 6 juni 2018 heeft de Afdeling geoordeeld dat in het algemeen spraakgebruik onder “wonen” “diverse uiteenlopende vormen van huisvesting” dienen te worden begrepen. Daaronder valt volgens de Afdeling in dit geval ook het verhuren van kamers aan personen die niet tot het huishouden van de verhuurder behoren, nu dat – met uitzondering van huisvesting van tijdelijke werknemers – niet in de regels is uitgesloten.

Volledigheidshalve wijs ik erop dat ook in de gemeentelijke huisvestingsverordening regels omtrent bewoning van woningen zijn opgenomen. Het is goed denkbaar dat kamerverhuur is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, maar is verboden op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening. Veelal is in de gemeentelijke huisvestingsverordening immers bepaald dat woningen zijn bestemd voor bewoning door één huishouden.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid december 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Handhavend optreden tegen de toeristenwinkel van Cheese Company niet evenredig

Op 19 december jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in het hoger beroep van Amsterdam Cheese Company B.V.

De Afdeling heeft – in afwijking van het oordeel van de rechtbank – geoordeeld dat handhavend optreden op grond van het gebruikswijzigingsverbod in het voorbereidingsbesluit van 27 september 2017 in dit geval onevenredig is. Daarbij worden diverse omstandigheden in aanmerking genomen, onder meer dat reeds in juli 2017 een huurovereenkomst was gesloten en dat voor de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit de beschikking was gekregen over het pand en met de verbouwing was aangevangen (zie r.o. 21.3 tot en met 21.5).

In de uitspraak oordeelt de Afdeling tevens:

  • dat de kaaswinkel als een “toeristenwinkel” moet worden aangemerkt en dat het gebruikswijzigingsverbod is overtreden (r.o. 10.3 t/m 11.8); en
  • dat het gebruikswijzigingsverbod in het voorbereidingsbesluit – bij wijze van exceptieve toetsing – niet in strijd is met artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn (r.o. 12 t/m 20.4).

De uitspraak vindt u via onderstaande link:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=97699&summary_only=&q=cheese+company

Derde wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam vastgesteld

Op 19 december jl. heeft de gemeenteraad van Amsterdam de derde wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam vastgesteld. De vaststelling van de wijziging is op 31 december jl. bekendgemaakt in het Gemeenteblad.  en treedt niet eerder dan een dag na die bekendmaking in werking.

De vastgestelde, derde wijziging van de huisvestingsverordening ziet onder meer op het wijzigen van de termijn waarbinnen Amsterdammers hun woning mogen verhuren aan toeristen. Die termijn is per 1 januari 2019 dertig (in plaats van zestig) dagen.

Er zijn nog meer wijzigingen in de huisvestingsverordening doorgevoerd. Ook de bij de huisvestingsverordening behorende beleidsregel 5 (urgenties) is vervangen en er is een nieuwe beleidsregel 14 (uitplaatsing huurders particuliere huurwoningen bij herstel) aan de huisvestingsverordening toegevoegd.

Via deze link vindt u de bekendmaking van de wijziging van de huisvestingsverordening op 31 december jl.:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2018-283532.html?zoekcriteria=%3fzkt%3dUitgebreid%26pst%3dGemeenteblad%26dpr%3dAlle%26spd%3d20190103%26epd%3d20190103%26jgp%3d2018%26nrp%3d283532%26sdt%3dDatumPublicatie%26planId%3d%26pnr%3d1%26rpp%3d10&resultIndex=0&sorttype=1&sortorder=4

Via deze link vindt u meer informatie over de wijziging van de huisvestingsverordening op de website van de gemeente:

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/regels-verordeningen/amsterdam-2016/wijzi-hvv/

Ik wens u alvast een goed en gezond 2019 toe!

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid november 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Planologische medewerking is niet afdwingbaar

Op 7 november jl. heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg een interessante uitspraak gedaan over de afdwingbaarheid van planologische medewerking. De betreffende gemeente weigerde planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van een zogenaamde zonneweide voor het tijdelijk opwekken van zonne-energie. In het vigerende bestemmingsplan is in dat verband een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

In een eerdere uitspraak wijst de voorzieningenrechter het verzoek toe wegens een motiveringsgebrek en wordt de gemeente opgedragen een nieuw besluit te nemen. Daarbij wordt expliciet overwogen dat het opnemen van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in een bestemmingsplan in beginsel in overeenstemming moet worden geacht met een goede ruimtelijke ordening, ten aanzien waarvan de belangenafweging reeds bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

Na een gewijzigd primair besluit waarin de medewerking weer wordt geweigerd, buigt de voorzieningenrechter zich opnieuw over de kwestie. Ondanks voorgaande overweging in de eerdere uitspraak, wijst de voorzieningenrechter de gevraagde voorziening vanwege het volgende toch af:

  • de gevraagde voorziening (de verlening van de vergunning) gaat zijn bevoegdheid te buiten en is in strijd met het vereiste dat een te treffen voorziening een voorlopige karakter moet hebben; en
  • slechts in uitzonderingsgevallen kan de gevraagde voorziening worden toegewezen in gevallen waarin het bestuursorgaan ter zake over beslissingsruimte beschikt (in geval van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid beschikt het bestuursorgaan over beslissingsruimte), maar die situatie doet zich hier niet voor.

De voorzieningenrechter overweegt ten overvloede dat eventueel geleden schade in beginsel wel door een bestuursorgaan moet worden vergoed en dat nakoming van die verlichting bij de rechter kan worden afgedwongen indien als gevolg van een onherroepelijke uitspraak van de bestuursrechter of anderszins vast komt te staan dat de besluitvorming onrechtmatig was.

Via deze link vindt u de betreffende uitspraak:

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2018:10477

Begripsbepaling in het bestemmingsplan

 Uit twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 november jl. blijkt dat het zeer nauw luistert hoe een begripsbepaling in een bestemmingsplan wordt opgesteld en vastgesteld.

De zaken gaan over exploitatievergunningen, een omgevingsvergunning en een gedoogverklaring voor een coffeeshop en een restaurant. Voor de vraag of sprake is van strijd met het bestemmingsplan, is van belang of de coffeeshop en het restaurant als een kwetsbaar object in de zin van het bestemmingsplan kunnen worden aangemerkt. In het bestemmingsplan is een “kwetsbaar object” gedefinieerd als:

objecten als bedoeld in artikel 1, lid 1, onder l, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) waaronder in ieder geval worden begrepen objecten waarbinnen op elk moment meer dan 50 mensen tegelijkertijd aanwezig zijn (die ieder tevens ten minste 8 uur per etmaal aanwezig zijn) en waarvan het brutovloeroppervlakte per persoon kleiner of gelijk is aan 30 m2, met uitzondering van kwetsbare objecten als bedoeld in artikel 1, lid 2, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).”

De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij beoordelingsvrijheid heeft bij de bepaling of sprake is van een kwetsbaar object en dat volgens een bij het bestemmingsplan behorend beslismodel pas sprake is van een kwetsbaar object indien gedurende ten minste acht uur per etmaal op elk moment meer dan vijftig mensen tegelijkertijd aanwezig zijn. Volgens de gemeente is in dit geval daarom sprake van een beperkt kwetsbaar object en niet van een kwetsbaar object.

Het is juist dat een gemeente beoordelingsvrijheid heeft omtrent de uitleg van een in een bestemmingsplan opgenomen begripsbepaling. Uit deze specifieke begripsbepaling in het bestemmingsplan volgt echter dat in ieder geval sprake is van een kwetsbaar object indien sprake is van een object als bedoeld in artikel 1, lid 1, onder l, van het Bevi. Volgens de Afdeling heeft de rechtbank dan ook terecht beoordeeld of sprake is van een kwetsbaar object in de zin van het Bevi. Bij die beoordeling heeft een gemeente geen beoordelingsvrijheid. Het gaat immers om de uitleg van een begrip in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Indien je als gemeente beoordelingsvrijheid wenst te behouden over de uitleg van een begrip in een bestemmingsplan, dient in de begripsbepaling dus niet verwezen te worden naar hogere regelgeving.

Via deze link vindt u de betreffende uitspraken:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=97353

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=97354&summary_only=

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid oktober 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Nieuwe wapens in de strijd tegen illegale vakantieverhuur

Op 2 oktober jl. heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om van illegale (onder)verhuur een economisch delict te maken. De gedachte daarachter is dat malafide verhuurders strafbaar worden. Naast het opleggen van een bestuurlijke boete kunnen dan ook de met illegale (onder)verhuur behaalde winsten worden afgepakt.

De Tweede Kamer heeft ook nog vijf andere moties aangenomen die gemeenten moeten helpen bij de aanpak van overlast door toeristische woningverhuur via platforms zoals Airbnb. Een van de moties is onder meer gericht op het aanpakken van verhuursites zoals Airbnb.

Wanneer en op welke wijze de moties zullen worden opgevolgd, is nog niet bekend.

Volledigheidshalve informeer ik u dat het per 1 januari 2019 op grond van een wijziging in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam niet langer is toegestaan een woning maximaal 60 dagen per jaar voor vakantieverhuur aan te bieden. Het toegestane aantal dagen wordt per 1 januari 2019 terug gebracht naar maximaal 30 dagen. Per 1 oktober 2017 geldt al een meldplicht voor vakantieverhuur. Iedere keer dat een woning voor vakantieverhuur wordt (onder)verhuurd, dient dit vooraf te worden gemeld bij de gemeente Amsterdam. Ook voor het niet tijdig melden van vakantieverhuur kan sinds 1 oktober 2017 een bestuurlijke boete worden opgelegd.

Onlosmakelijke samenhang tussen activiteiten

Indien een aanvraag om omgevingsvergunning betrekking heeft op verschillende activiteiten die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, dan dient voor al die onlosmakelijke activiteiten tegelijkertijd één aanvraag te worden ingediend.

Bij onlosmakelijke samenhang gaat het om activiteiten die niet los van elkaar uitgevoerd kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan het verbouwen van een rijksmonument dat betrekking heeft op de activiteit “het bouwen van een bouwwerk” en de activiteit “het wijzigen van een monument”. Een uitzondering geldt voor de omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik. Deze mag voorafgaand aan en los van de overige onlosmakelijke activiteiten worden aangevraagd.

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018 komt de vraag aan de orde wat de gevolgen zijn als sprake is van onlosmakelijke samenhang tussen activiteiten en een onlosmakelijke activiteit ten onrechte niet in een eerder verleende, onherroepelijke omgevingsvergunning is vergund. Net als de rechtbank in eerste aanleg acht de Afdeling van belang dat de eerder verleende vergunning onherroepelijk is. Dit brengt volgens de rechtbank en de Afdeling met zich dat bezwaren tegen de eerder verleende omgevingsvergunning niet meer aan de orde kunnen komen. Dat B&W die eerder verleende omgevingsvergunning ten onrechte zonder de onlosmakelijke activiteit hebben vergund, brengt niet met zich dat de onherroepelijke vergunning daardoor vervalt of anderszins haar werking verliest.

Om de onlosmakelijke activiteit toch nog vergund te krijgen, dient dus een nieuwe aanvraag voor de nog niet vergunde, onlosmakelijke activiteit te worden ingediend.

Via deze link vindt u de betreffende uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96720&summary_only=&q=amrr

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid september 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Aanvaardbaarheid flexibiliteitsbepalingen in bestemmingsplannen

Op 25 en 26 september jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) weer eens benadrukt dat flexibiliteitsbepalingen in bestemmingsplannen niet tot rechtsonzekerheid mogen leiden. In dat verband wijs ik graag op de volgende standaardoverweging in de uitspraak van 26 september jl. (ecli:nl:rvs:2018:3105, r.o. 4):

Met het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan mag de planologische aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming binnen het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft in beginsel als een gegeven worden beschouwd, indien is voldaan aan de bij het bestemmingsplan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Dit neemt echter niet weg dat het bij het vaststellen van een wijzigingsplan gaat om een bevoegdheid en niet om een plicht. Het feit dat aan de in een bestemmingsplan opgenomen wijzigingsvoorwaarden is voldaan, laat de plicht van het college van burgemeester en wethouders onverlet om in de besluitvorming omtrent de vaststelling van een wijzigingsplan ook na te gaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, wijziging van de oorspronkelijke bestemming is gerechtvaardigd.”

Dit geldt ook voor binnenplanse afwijkingsmogelijkheden in een bestemmingsplan. De beoordeling of een flexibiliteitsbepaling ruimtelijke aanvaardbaar is mag dan ook niet worden doorgeschoven naar de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid (vgl. ABRS 25 september 2018, ecli:nl:rvs:2018:3091, r.o. 6).

Ondanks het feit dat de planologische aanvaardbaarheid van een wijzigingsbevoegdheid in een vastgesteld bestemmingsplan in beginsel een gegeven is, oordeelde de Afdeling in de uitspraak van 26 september jl. toch dat het vastgestelde wijzigingsplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de rechtszekerheid.

Hier vindt u de link naar de vindplaats van beide uitspraken:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96627&summary_only=&q=%22ECLI%3ANL%3ARVS%3A2018%3A3105%22

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96680&summary_only=&q=%22ECLI%3ANL%3ARVS%3A2018%3A3091%22

Handhavend optreden na instemming bouwinspecteur

In de uitspraak van de Afdeling van 5 september jl. (ecli:nl:rvs:2018:2911) is de situatie aan de orde waarin de vergunninghouder in afwijking van de verleende omgevingsvergunning heeft gebouwd. Omwonenden verzoeken B&W om handhavend daartegen op te treden. B&W weigeren dit omdat volgens hen geen sprake is van een overtreding. De rechtbank gaat daarin mee en overweegt dat weliswaar in afwijking van de verleende omgevingsvergunning is gebouwd, maar dat nadien namens B&W met de wijziging is ingestemd. In hoger beroep lichten B&W in dat verband toe dat na de gereedmelding van de bouw een bouwinspecteur een inspectie heeft verricht waarbij hij namens B&W met de wijziging heeft ingestemd.

De Afdeling gaat hier echter niet in mee. Volgens de Afdeling heeft de door de bouwinspecteur gegeven instemming slechts betrekking op het in gebruik nemen van het verbouwde deel van het gebouw en heeft de gereedmelding geen legaliserende werking ten aanzien van de afwijking van de omgevingsvergunning. Daarbij acht de Afdeling van belang dat er geen gewijzigde bouwtekeningen zijn ingediend die als revisie van de vergunde tekeningen kunnen worden beschouwd.

Er kunnen dus geen rechten aan de instemming van een gereedmelding worden ontleend.

Hier vindt u de link naar de vindplaats van de uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96449&summary_only=&q=%22ECLI%3ANL%3ARVS%3A2018%3A2911%22

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juli en augustus 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Ben je als indiener van een aanvraag altijd belanghebbende?

In de uitspraak van 15 augustus jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nogmaals de nieuwe lijn bevestigd met betrekking tot het zijn van belanghebbende bij een aanvraag.

Degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt volgens vaste rechtspraak verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het door hem ingediende verzoek (de aanvraag). Tot medio 2017 was dat anders indien aannemelijk was dat het bouwplan NIMMER kon worden verwezenlijkt.

Sinds de uitspraak van de Afdeling van 26 juli 2017 is een verzoeker om een omgevingsvergunning geen belanghebbende indien aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan NIET kan worden verwezenlijkt.

Die situatie doet zich in de uitspraak van 15 augustus jl. volgens de Afdeling voor, omdat de aanvrager de bouw van een balkon heeft aangevraagd bij een appartement waar hij geen eigenaar van is en de aanvrager geen toestemming van de eigenaar van het appartement heeft om het balkon te realiseren.

U kunt de uitspraak via deze link vinden:

https://lnkd.in/dvrF-U9

 Wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2016

De gemeenteraad van Amsterdam is voornemens de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 per 1 januari 2019 weer te wijzigen. Een van de wijzigingen betreft het inkorten van de vakantieverhuurperiode van 60 naar 30 dagen.

Van 23 juli jl. tot en met 28 september a.s. liggen de ontwerpwijzigingen ter inzage en kan daarover schriftelijk worden ingesproken. Via onderstaande link vindt u meer informatie over de voorgenomen wijzigingen en de wijze van inspraak:

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/meedenken/inspraak-hvv/

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juni 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Gedragsregels omtrent schreeuwen op een terras in het bestemmingsplan

In de uitspraak van 13 juni jl. (ecli:nl:rvs:2018:1942) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) geoordeeld over een gedragsregel omtrent schreeuwen in de regels van een bestemmingsplan.

Centraal in de uitspraak staan de geluidgevolgen van een horecagelegenheid en het bijbehorende terras op een naburige woning. Op grond van artikel 2.18 van het Activiteitenbesluit milieubeheer blijft bij het bepalen van de geluidsniveaus het stemgeluid van personen op een onverwarmd en onoverdekt terrein buiten beschouwing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidgevolgen van een terras aanvaardbaar zijn.

In de regels van het betreffende bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waardoor het terras alleen gebruikt mag worden indien het personeel van het horecabedrijf waarvan het terras onderdeel uitmaakt door de exploitant is geïnstrueerd om luid schreeuwen van bezoekers te voorkomen en de exploitant of het personeel direct maatregelen treft in geval van luid schreeuwen. De raad heeft de geluidgevolgen van het terras in het akoestisch onderzoek onderzocht, maar heeft voormelde voorwaardelijke verplichting daarbij betrokken. De Afdeling acht dit toelaatbaar.

Het opnemen van gedragsregels in de regels van een bestemmingsplan is aldus van invloed op de omvang van het te verrichten onderzoek.

Hoe oordeelt de Raad van State over een privaatrechtelijke belemmering in een bestemmingsplanprocedure

Op 20 juni jl. (ecli:nl:rvs:2018:2034) heeft de Afdeling een interessante uitspraak gedaan over de vraag in hoeverre een privaatrechtelijke belemmering een rol kan spelen in een bestemmingsplanprocedure.

Deze vraag komt dikwijls aan de orde in procedures inzake de verlening van een omgevingsvergunning. De standaardoverweging van de Afdeling in die procedures is:

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 11 mei 2016, ecli:nl:rvs:2016:1274, is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.”

Dit is ook de standaardoverweging in bestemmingsplanprocedures, waarin de vaststelling en uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan aan de orde is.

Daarbij hanteert de Afdeling in bestemmingsplanprocedures sinds 2012 (zie de uitspraak van 17 oktober 2012, ecli:nl:rvs:2012:BY0377) de standaardoverweging dat “een privaatrechtelijke belemmering pas evident is als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten”.

Uit deze uitspraak blijkt opnieuw dat niet iedere privaatrechtelijke belemmering evident is en dat evidentie niet snel wordt aangenomen.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid mei 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

De stedenbouwkundige bepalingen in gemeentelijke bouwverordeningen vervallen nu echt op 1 juli 2018

Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de wettelijke basis voor stedenbouwkundige bepalingen in gemeentelijke bouwverordening komen te vervallen.

Omdat op het moment van inwerkingtreding van de wet in veel gevallen nog geen stedenbouwkundige bepalingen in bestemmingsplannen waren opgenomen dan wel er in bepaalde gebieden nog geen bestemmingsplan van toepassing was, is overgangsrecht in de wet opgenomen. Op grond van artikel 133 van de wet blijven de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen in voormelde gevallen van toepassing tot “het tijdstip van wijziging van het bestemmingsplan voor het gebied” dan wel “het van toepassing worden van een bestemmingsplan voor dat gebied“, met dien verstande dat het overgangsrecht in ieder geval op 1 juli 2018 eindigt.

Uit de jurisprudentie blijkt dat de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening geen gelding meer hebben indien na 29 november 2014 een bestemmingsplan is vastgesteld (vgl. ABRS 8 februari 2017, ecli:nl:rvs:2017:351, r.o. 10.4). Indien tussen 29 november 2014 en 1 juli 2018 geen bestemmingsplan is vastgesteld, zullen de stedenbouwkundige bepalingen in gemeentelijke bouwverordeningen op 1 juli 2018 eveneens geen gelding meer hebben.

Een manier om te voorkomen dat er na 1 juli 2018 geen stedenbouwkundige bepalingen meer gelden, is het tijdig vaststellen van een zogenaamd paraplubestemmingsplan waarin de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordening zijn overgenomen.

Verschillende activiteiten in één omgevingsvergunning kunnen in de beslissing op bezwaar niet worden gesplitst

 Op 23 mei jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) een uitspraak gedaan waarin een interessante ambtshalve overweging is opgenomen (ecli:nl:rvs:2018:1672).

In het betreffende geval was een omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen, het kappen van bomen en het maken van een uitrit. Deze activiteiten waren in één keer aangevraagd en vergund. In de beslissing op bezwaar hadden B&W het bezwaar tegen de omgevingsvergunning voor het kappen van bomen niet-ontvankelijk verklaard en was de omgevingsvergunning voor het overige in stand gelaten. De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep vervolgens gegrond verklaard, de beslissing op bezwaar vernietigd en het bezwaar voor zover het gericht was tegen het kappen van bomen ongegrond verklaard (zelf in de zaak voorziend).

In de uitspraak over het ingestelde hoger beroep van 23 mei jl. is als eerste de ambtshalve overweging opgenomen (r.o. 3.2). De Afdeling oordeelt dat de rechtbank ten onrechte een splitsing tussen de verschillende activiteiten heeft aangebracht door het bezwaar dat betrekking had op de activiteit kappen van bomen ongegrond te verklaren terwijl B&W voor de overige activiteiten een nieuwe beslissing op bezwaar diende te nemen. De Afdeling wijst er terecht dat op de gevraagde omgevingsvergunning voor de verschillende activiteiten uitsluitend in zijn geheel kan worden verleend of in zijn geheel kan worden geweigerd. Volgens de Afdeling is er één aanvraag voor de activiteiten ingediend en er is niet op grond van artikel 2.5 Wabo om verlening van de vergunning in twee fasen verzocht. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte zelf in de zaak voorzien door het bezwaar gericht tegen de activiteit het kappen van bomen ongegrond te verklaren. De rechtbank had moeten volstaan met de vernietiging van de bestreden beslissing op bezwaar.

In de uitspraak komt ook nog het splitsen van een bouwplan in vergunningvrije en vergunningplichtige delen (r.o. 7.1) aan de orde, alsmede het “oorspronkelijk hoofdgebouw” in de zin van artikel 2 lid 3 van bijlage II bij het Bor (r.o. 11.1).

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid april 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Hoe toon je aan dat gebruik in strijd met het bestemmingsplan onder het overgangsrecht valt?

In bestemmingsplannen is bepaald dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan (de peildatum) en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, tenzij:

  1. het gebruik is veranderd in een ander met het plan strijdig gebruik,
  2. het gebruik na de peildatum langer dan een jaar is onderbroken, dan wel
  3. het gebruik reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan (daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan).

Volgens standaardjurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna verder te noemen: de “Afdeling”) rust de bewijslast op degene die zich op het overgangsrecht beroept.

In de uitspraak van de Afdeling van 11 april 2018 (ecli:nl:rvs:2018:1202) komt aan de orde met welke bewijsmiddelen kan worden aangetoond dat het overgangsrecht van toepassing is. Volgens de Afdeling vormden de overgelegde foto’s, verklaringen, inkoopfacturen, huurovereenkomst en akte van indeplaatsstelling voldoende bewijs, ondanks het feit dat de verklaringen tegenstrijdig waren.

Uit de uitspraak blijkt ook welke definities het stadsdeel Centrum van Amsterdam hanteert indien in het vigerende bestemmingsplan geen definitiebepaling van “souvenirwinkel” en “minisupermarkt” is opgenomen.

Via deze link vindt u de volledige uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=94738&summary_only=&q=ecli%3Anl%3Arvs%3A2018%3A1202

Wie moet de proceskosten dragen indien de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven?

De Afdeling heeft op 4 april jl. anders geoordeeld over de vraag welke partij in de proceskosten moet worden veroordeeld indien de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven (ecli:nl:rvs:2018:1106).

In het betreffende geval verklaarde de Afdeling het hoger beroep gegrond omdat het bestreden besluit rechtmatig was en de rechtbank het beroep ten onrechte gegrond had verklaard.

Tot deze uitspraak werd het bestuursorgaan op grond van artikel 8:75 Awb uitsluitend in de proceskosten veroordeeld indien het bestreden besluit onrechtmatig was. De andere hoogste bestuursrechters hanteren echter een andere benadering. Reden waarom de Afdeling uit een oogpunt van rechtseenheid zich nu bij deze benadering aansluit.

Dat betekent dat niet langer de rechtmatigheid van het bestreden besluit centraal staat, maar dat het al dan niet slagen van het ingestelde rechtsmiddel bepalend is. Ratio van die rechtspraak is blijkens de uitspraak dat het niet redelijk wordt geacht dat de natuurlijke of rechtspersoon die met succes hoger beroep heeft ingesteld, de bij hem opgekomen proceskosten niet vergoed krijgt. In het betreffende geval werd het bestuursorgaan dus in de proceskosten veroordeeld, terwijl het een rechtmatig besluit had genomen. Zie in dat verband een interessante overweging aan het einde van rechtsoverweging 6 van de uitspraak.

Via deze link vindt u de volledige uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=94626&summary_only=&q=ecli%3Anl%3Arvs%3A2018%3A1106

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid maart 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Ontwerpbestemmingsplan “Winkeldiversiteit Centrum”

Per 8 maart jl. ligt het ontwerpbestemmingsplan “Winkeldiversiteit Centrum” ter inzage. Het ontwerpbestemmingsplan is in navolging van het voorbereidingsbesluit van 5 oktober jl. opgesteld.

Net als in het voorbereidingsbesluit worden in het ontwerpbestemmingsplan de zogenaamde mengformule, eetwinkels en diverse functies gericht op toeristen verboden. Met het ontwerpbestemmingsplan worden diverse bestaande bestemmingsplannen gewijzigd (zie paragraaf 1.3 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan).

In de regels van het ontwerpbestemmingsplan zijn specifieke locaties opgenomen waar wel functies gericht op toeristen dan wel eetwinkels zijn toegestaan. Het is verstandig deze locaties te bestuderen en zo nodig een zienswijze in te dienen indien in de betreffende artikelen ten onrechte een locatie ontbreekt.

Het ontwerpbestemmingsplan ligt 6 weken ter inzage. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.

Via deze link vindt u het ontwerpbestemmingsplan:

http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen?tabFilter=JURIDISCH

Vergunning van rechtswege 

 Op 7 maart jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over de zogenaamde “verkapte” aanvraag om omgevingsvergunning (ecli:nl:rvs:2018:754).

Ook indien in een brief om planologische medewerking wordt verzocht en niet een aanvraag via het Omgevingsloket wordt ingediend, kan sprake zijn van een aanvraag waarop binnen 8 weken moet zijn beslist indien de reguliere procedure van toepassing is.

In de afgelopen periode heeft de Afdeling een aantal uitspraken gedaan waarin voormelde brieven minder snel als een aanvraag zijn aangemerkt. De uitspraak van 7 maart jl. is in lijn met die jurisprudentie. Zo is volgens de Afdeling het volgende van belang bij de beoordeling of sprake is van een aanvraag (zie r.o. 3.4 van de uitspraak):

  • eenduidig en ondubbelzinnig dient kenbaar gemaakt te worden dat beoogd wordt een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen;
  • het plan moet concreet en nader omschreven zijn;
  • een deskundige op het gebied van ruimtelijke ordening wordt geacht op de hoogte te zijn van de reguliere wijze om een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen (via het Omgevingsloket of met gebruikmaking van het formulier als bedoeld in artikel 4.2 lid 1 Bor).

 

Gelet op het voorgaande, is het steeds lastiger een “verkapte” aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid februari 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Per 1 april a.s. is het gebied Plan Zuid van Berlage aangewezen als beschermd stadsgezicht

Per 1 april a.s. is het gebied Plan Zuid van Berlage aangewezen als beschermd stadsgezicht. Volgens het aanwijzingsbesluit wordt Plan Zuid door alle adviserende partijen erkend als “internationaal vermaard voorbeeld van architectuur en stedenbouw uit het begin van de vorige eeuw”.

De aanwijzing heeft gevolgen voor de geldende bestemmingsplannen die voldoende beschermend moeten zijn. Vastgesteld is dat uitsluitend het bestemmingsplan “De Pijp 2005” niet aan het beschermingsvereiste voldoet. De termijn waarbinnen een ter bescherming strekkend bestemmingsplan moet worden vastgesteld, is bepaald op 3 jaar.

Voorts heeft de aanwijzing gevolgen voor het vergunningvrij bouwen. Op grond van artikel 4a lid 2 van bijlage II bij het Bor zijn bepaalde vergunningvrije activiteiten uitgesloten in een beschermd stadsgezicht. Zo is bij voorbeeld onderdeel 3 van artikel 2 van bijlage II bij het Bor (het welbekende “bijbehorend bouwwerk”) niet van toepassing in een beschermd stadsgezicht.

Meer informatie over de aanwijzing vindt u via onderstaande link:

https://cultureelerfgoed.nl/nieuws/plan-zuid-in-amsterdam-beschermd-stadsgezicht

Voorbereidingsbesluit Amstelveen

Op 15 februari jl. is het voorbereidingsbesluit van de gemeenteraad van Amstelveen van 14 februari jl. in werking getreden. In het voorbereidingsbesluit is bepaald dat “het verboden is om het soort gebruik van woningen in de gemeente Amstelveen te wijzigen, indien en voorzover de gebruikswijziging betrekking heeft op hospitakamers, vakantieverhuur waaronder bed & breakfast, woningdelen en woningsplitsen”. In het voorbereidingsbesluit is tevens een definitie van het begrip “huishouden” opgenomen.

De raad wenst met het voorbereidingsbesluit ongewenst gebruik van woonruimte tegen te gaan en is in dat verband beleid en een ontwerpbestemmingsplan aan het voorbereiden. Het voorbereidingsbesluit geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente.

Het is mogelijk met een ontheffing toch een omgevingsvergunning te verkrijgen indien B&W menen dat de gebruikswijziging niet in strijd is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan.

Meer informatie over het voorbereidingsbesluit vindt u hier:

http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen?planidn=NL.IMRO.0362.VBWonen-VG01

Voornemen bestemmingsplan “Winkeldiversiteit Centrum” Amsterdam

In vervolg op het voorbereidingsbesluit dat op 6 oktober 2017 in werking is getreden, hebben B&W van Amsterdam op 16 februari jl. bekend gemaakt dat het gemeentebestuur het voornemen heeft het bestemmingsplan “Winkeldiversiteit Centrum” voor te bereiden.

Het betreft de kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro. Uit de kennisgeving blijkt dat het bestemmingsplan beoogt “een stop te zetten op de verschraling van het winkel- en voorzieningenaanbod”.

De kennisgeving vindt u via deze website:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2018-9465.html

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid december 2017 en januari 2018

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Aanpassing Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 per 1 januari 2018

Per 1 januari jl. is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 opnieuw gewijzigd. De wijzigingen hebben betrekking op de woonruimteverdeling (hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening).  Via deze link vindt u meer informatie over de wijziging:

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/woonbeleid/regels-verordeningen/amsterdam-2016/

Amsterdam verkort termijn vakantieverhuur naar 30 dagen

Per 1 januari 2019 wordt de termijn voor vakantieverhuur in Amsterdam van 60 dagen verkort naar 30 dagen. Dat hebben B&W besloten na een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Meer informatie hierover vindt u op de website van de gemeente Amsterdam:

https://www.amsterdam.nl/actueel/nieuws/vakantieverhuur/

Brief van een ambtenaar is een besluit

Op 20 december 2017 (ecli:nl:rvs:2017:3514) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan over de status van een brief van een ambtenaar. Ondanks het feit dat de brief niet was ondertekend namens B&W, de betreffende ambtenaar niet bevoegd was een dergelijk besluit te nemen en een rechtsmiddelenclausule bij het besluit ontbrak, oordeelde eerst de rechtbank in beroep en later de Afdeling in hoger beroep dat de brief toch als een besluit in de zin van artikel 1:3 Awb moet worden aangemerkt.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 22 januari 2014 (ecli:nl:rvs:2014:99), heeft een beslissing rechtsgevolg, indien zij er op is gericht een bevoegdheid, recht of verplichting voor een of meer anderen te doen ontstaan of teniet te doen, dan wel de juridische status van een persoon of een zaak vast te stellen.

Volgens de Afdeling wordt in de betreffende brief concreet en ondubbelzinnig op de aanvraag om omgevingsvergunning voor afwijken van het geldende bestemmingsplan beslist. Dat de verplichte rechtsmiddelenclausule ontbreekt, is volgens de Afdeling niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een besluit. Ook het aan het besluit klevende bevoegdheidsgebrek doet daar niet aan af. Dat is volgens de Afdeling bovendien iets dat kan worden hersteld in de beslissing op bezwaar.

Bij twijfel over de status van een brief is het – gelet op deze uitspraak – verstandig toch bezwaar te maken. Het is immers beter niet-ontvankelijk te worden verklaard omdat een brief geen besluit is, dan dat een als een besluit aan te merken brief onherroepelijk wordt.

De link naar de uitspraak vindt u hier:

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2017:3514&showbutton=true&keyword=ecli%3anl%3arvs%3a2017%3a3514

 Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid november 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Verduidelijking reikwijdte legessanctie oud bestemmingsplan

Op 17 november jl. heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen waarin de legessanctie voor bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar aan de orde komt (ecli:nl:hr:2017:2877).

Op grond van artikel 3.1 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vervalt “de bevoegdheid tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan” indien niet binnen 10 jaar een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit is genomen.

In het aan de orde zijnde geval waren leges geheven voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een omgevingsvergunning waarbij van het geldende bestemmingsplan moest worden afgeweken. Het geldende bestemmingsplan ten tijde van de indiening van de aanvraag was echter bijna twaalf jaar voor de indiening van de aanvraag vastgesteld. De aanvrager betwist dan ook dat hij gehouden is de leges te betalen.

Het Hof achtte de legessanctie van artikel 3.1 lid 4 Wro van toepassing op het gehele bedrag aan leges (omgevingsvergunning en afwijking bestemmingsplan).

De Hoge Raad herhaalt in de eerste plaats dat op grond van artikel 3.1 lid 4 Wro niet alleen de bevoegdheid tot invordering vervalt, maar ook de bevoegdheid tot het heffen van de betreffende leges.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat voor de vraag of voormelde termijn is verstreken ten tijde van het belastbare feit, het in behandeling nemen van de aanvraag om een omgevingsvergunning maatgevend is. Daarbij oordeelt de Hoge Raad overweegt dat de legessanctie niet uitsluitend ziet op het in behandeling nemen van aanvragen voor bouw-, aanleg- of sloopactiviteiten in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Ook aanvragen waarvoor moet worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan (de zogenaamde buitenplanse afwijking) vallen onder de reikwijdte van de legessanctie. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat de noodzaak om van het geldende bestemmingsplan af te moeten wijken voortvloeit uit de inhoud van het (te oude) bestemmingsplan.

Tot slot oordeelt de Hoge Raad over de klacht van de gemeente dat het in behandeling nemen van een aanvraag om een omgevingsvergunning diverse diensten meebrengt die geen verband houden met het bestemmingsplan. Ook deze klacht faalt. De Hoge Raad oordeelt dat een aanvraag om omgevingsvergunning moet worden aangemerkt als één door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte dienst die verband houdt met het bestemmingsplan. De omstandigheid dat het gemeentebestuur in het kader van de verdere behandeling van de aanvraag werkzaamheden van verschillende aard moet verrichten en verschillende toetsingskaders moet hanteren, is niet van belang.

Dit arrest is in lijn met eerdere jurisprudentie over de legessanctie. Zie bijvoorbeeld het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 30 maart 2016 (ecli:nl:ghdha:2016:906), dat aan de orde komt in mijn nieuwsbrief van juni 2016.

Op dit moment is een wetsvoorstel aanhangig over de afschaffing van de legessanctie. Dit wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Voor meer informatie over dit wetsvoorstel verwijs ik u graag naar mijn nieuwsbrief van maart en april jl.

Vormen seizoenarbeiders samen één huishouden?

In de uitspraak van 8 november jl. (ecli:nl:rvs:2017:3017) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) zich over de vraag gebogen of seizoenarbeiders samen één huishouden vormen.

B&W van Steenbergen hadden verschillende eigenaren van zomerhuizen op een vakantiepark een last onder dwangsom opgelegd om de met het bestemmingsplan strijdige bewoning van de zomerhuizen te doen staken. In de procedure over die last onder dwangsom stellen de eigenaren zich op het standpunt dat het tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten in overeenstemming is met het bestemmingsplan.

In het aan de orde zijnde bestemmingsplan is “zomerhuis” gedefinieerd als “elk ter plaatse aanwezig woonverblijf, geschikt en bestemd voor niet permanente huisvesting van één huishouden”. Het begrip “huishouden” is in het bestemmingsplan niet gedefinieerd. Volgens B&W is in de zomerhuizen meer dan één huishouden gevestigd. B&W sluiten in dat verband aan bij de definitie van “huishouden” in Van Dale: “een of meer personen die in vast verband samenleven (eventueel met (hun) kinderen)”. B&W stellen derhalve dat sprake is van één huishouden indien één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid. Het samenwonen door seizoenarbeiders kan volgens B&W niet gelijk gesteld worden aan een huishouden als bedoeld in het bestemmingsplan.

De Afdeling volgt de redenering van B&W en oordeelt dat de uitleg van het begrip “huishouden” niet onredelijk is. Daarbij hebben B&W volgens de Afdeling het vaste verband alsmede de continuïteit en onderlinge verbondenheid van onderscheidend belang kunnen achten. Voorts acht de Afdeling van belang dat B&W een vragenlijst hebben gebruikt waarin de vraag wordt gesteld of de bewoners collega’s van elkaar zijn, of zij een affectieve relatie met elkaar hebben dan wel dat zij een andere relatie hebben. Nu een dergelijke relatie ontbrak, hebben B&W zich volgens de Afdeling op het standpunt kunnen stellen dat “seizoenarbeiders die met elkaar in een zomerhuis verblijven en geen affectieve of familiaire band met elkaar hebben, alsmede op hun hoofdverblijf niet samenwonen, niet als één huishouden kunnen worden gekenmerkt wegens het ontbreken van de verbondenheid en continuïteit”.

Deze uitspraak is in lijn met de jurisprudentie over studentenhuizen. Ook met betrekking tot studenten in een studentenhuis oordeelt de Afdeling dat geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden (zie bijvoorbeeld ABRS 22 juli 2015, ecli:nl:rvs:2015:2332 en ABRS 17 juni 2009, ecli:nl:rvs:2009:BI8471).

Volledigheidshalve wijs ik erop dat een en ander per bestemmingsplan kan verschillen. Indien in de begripsbepalingen in het bestemmingsplan wordt aangesloten bij het begrip “één huishouden” is bovenstaande uitspraak van belang. Dat kan anders zijn indien in een bestemmingsplan andere begripsbepalingen worden gehanteerd.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid oktober 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Voorbereidingsbesluit gemeente Amsterdam

B&W van Amsterdam hebben op 5 oktober jl. bekend gemaakt dat de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit heeft genomen voor het postcodegebied 1012 en een aantal andere straten dat in stadsdeel Centrum is gelegen. Het voorbereidingsbesluit is op 6 oktober jl. in werking getreden.

Het voorbereidingsbesluit is genomen om de diversiteit in aanbod van winkels en voorzieningen te waarborgen en in de aanloop naar een nieuw bestemmingsplan gebruikswijzigingen naar bepaalde gebruiksvormen te voorkomen. De minder gewenste gebruiksvormen zien in het bijzonder op winkels en voorzieningen die zich blijkens hun reclame-uiting, presentatie, assortiment en/of bedrijfsvoering richten op dagjesmensen en/of toeristen en het toevoegen van een horecadeel aan winkels (de zogenaamde mengformule).

Omdat een voorbereidingsbesluit slechts één jaar geldig is en naar verwachting meer tijd benodigd is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen, zullen eerst wijzigingsplannen ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening worden vastgesteld.

Als gevolg van het voorbereidingsbesluit geldt met ingang van 6 oktober jl. op grond van artikel 3.3 Wabo een aanhoudingsplicht voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of het uitvoeren van een werk (geen bouwwerk zijnde) waarbij de diversiteit in het geding is. Volgens de raadsvoordracht kunnen ontwikkelingen die daarmee geen verband houden gewoon doorgang vinden.

Het voorbereidingsbesluit vindt u via onderstaande link:

http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/oep/bestemmingsplannen?planidn=NL.IMRO.0363.A1701VBSTD-VG01&lipi=urn%3Ali%3Apage%3Ad_flagship3_profile_view_base_recent_activity_details_shares%3Bbyvf5TIxTGmftbJAa%2BbKhg%3D%3D

Publicatie van persoonsgegevens door gemeenten

 In het kader van het vervullen van de publiekrechtelijke taak is een gemeente vaak verplicht besluiten, ingekomen zienswijzen, ingekomen bezwaarschriften en soortgelijke documenten bekend te maken. De vraag is in hoeverre het toelaatbaar is dat dergelijke documenten persoonsgegevens bevatten.

Ondanks het feit dat veel gemeenten bewust met het al dan niet bekend maken van persoonsgegevens om lijken te gaan, heeft de Autoriteit Persoonsgegevens (de AP) zich recent in een brief van 13 oktober jl. aan de VNG over deze problematiek uitgelaten.

De AP bespreekt in de brief artikel 8 van de Wet openbaarheid van bestuur en de artikelen 19, 23 en 60 van de Gemeentewet, op welke artikelen gemeenten vaak een beroep doen voor het actief publiceren van persoonsgegevens. De AP komt in de brief van 13 oktober jl. tot de conclusie dat er niet snel sprake is van een wettelijke grondslag voor publicatie van persoonsgegevens. Onder meer vanwege het noodzakelijkheidsvereiste.

In de brief wijst de AP op de CBP Richtsnoeren Publicatie van persoonsgegevens van december 2007 en de CBP Richtsnoeren Actieve openbaarmaking en eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van augustus 2009. Voor het antwoord op de vraag of publicatie van persoonsgegevens in een concreet geval noodzakelijk is, zijn deze richtsnoeren behulpzaam. Zo is in die richtsnoeren blijkens de brief van de AP het volgende met betrekking tot de belangenafweging opgenomen:

“Een voorbeeld is het publiceren van brieven die burgers aan de gemeenteraad hebben gestuurd. Vaak worden dat soort brieven onverkort op internet geplaatst. In het licht van het voorgaande leidt de belangenafweging er echter toe dat er geen noodzaak is om ook de naw-gegevens en ‘natte’ handtekening van de afzender van de brief op internet te plaatsen. Ditzelfde geldt voor het op internet plaatsen van bezwaarschriften, zodat de persoonsgegevens van bezwaarmakers openbaar worden gemaakt. Wat betreft de wijze van actief openbaarmaken voldoet het op internet integraal publiceren van ingescande documenten doorgaans niet aan de vereisten van proportionaliteit en subsidiariteit. Het belang van openbaarheid vereist niet dat bekend wordt wie de brief heeft geschreven, waar die persoon woont en hoe zijn/haarhandtekening eruit ziet.”

Tot slot wijst de AP nog op de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) die vanaf 25 mei 2018 van kracht is. De toepassing van de AVG kan – mede door afstemming met andere toezichthouders – in de toekomst invloed hebben op het huidige oordeel van de AP.

Het blijft dus van groot belang als burger toe te zien op het ten onrechte publiceren van persoonsgegevens en gemeenten daarop aan te spreken.

Via onderstaande link vindt u de brief van de AP van 13 oktober 2017:

https://vng.nl/files/vng/20171024-brief-autoriteit-persoonsgegevens.pdf

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid september 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Kan van handhavend optreden worden afgezien indien tot uitvoering van een nog niet onherroepelijk besluit wordt overgegaan?

 Op 23 augustus jl. (ecli:nl:rvs:2017:2237) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) een interessante uitspraak gedaan waarin nog eens wordt benadrukt dat de uitvoering van een besluit dat nog niet onherroepelijk is, voor eigen rekening en risico komt. De Afdeling gaat in deze uitspraak nog een stapje verder en oordeelt tevens dat het ongewenst is dat minder snel opgetreden zou kunnen worden tegen een overtreding naarmate die grootschaliger is.

De casus was als volgt. Na de vernietiging van een ontheffing voor de provincie Groningen op grond van de (toen nog geldende) Flora- en faunawet, moet de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit zich opnieuw buigen over een eerder ingediend verzoek om handhavend optreden. Vaststaat dat werkzaamheden voor de aanleg van het Westerdiepsterdalkanaal in strijd met de Flora – en faunawet zijn verricht en dat de daarvoor verleende ontheffing geen stand heeft gehouden. In het nieuwe besluit wordt opnieuw afgezien van handhavend optreden, en wel omdat dat in dit specifieke geval dermate onevenredig zou zijn. Naast het argument dat de gunstige staat van instandhouding van de soort niet in het geding is, wordt daartoe tevens gesteld dat vanwege het grote belang van de werkgelegenheid in de betreffende regio handhavend optreden onevenredig zwaar is.

De Afdeling overweegt als volgt over de vraag of handhavend optreden in dit geval onevenredig is:

De provincie heeft het Westerdiepsterdalkanaal aangelegd zonder onherroepelijke ontheffing. Het gaat hier niet om een incidentele overtreding, maar om een voortdurende overtreding zolang er niet is gecompenseerd of zolang het plangebied niet in de oude toestand is teruggebracht. Vaststaat dat het hier om een ernstige overtreding gaat. De Afdeling is van oordeel dat de staatssecretaris zich in het besluit van 22 mei 2015 ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat handhavend optreden onevenredig is en er om die reden van moet worden afgezien. Dat het project is uitgevoerd voordat de ontheffing in rechte vast stond, komt voor rekening en risico van de provincie. Juist in het voorliggende geval waarin grote investeringen gemoeid zijn met de realisering van het project, had het op de weg van de provincie gelegen om te wachten met de aanleg van het Westerdiepsterdalkanaal totdat de ontheffing onherroepelijk zou zijn geworden. Daar komt bij dat het zeer ongewenst is dat minder snel kan worden opgetreden tegen een overtreding naarmate die grootschaliger is.”

De volledige uitspraak vindt u via deze link:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=92149&summary_only=

 

Amsterdamse meldplicht inzake vakantieverhuur treedt op 1 oktober a.s. in werking

 Op 1 oktober a.s. treedt de gewijzigde Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 in werking.  In artikel 3.1.2 lid 5 van de gewijzigde verordening is een nieuwe regeling voor vakantieverhuur opgenomen die een hoofdbewoner verplicht gebruik ten behoeve van vakantieverhuur VOORAF door middel van een door B&W voorgeschreven formulier elektronisch te melden.

Informatie over de meldplicht en de wijze waarop moet worden gemeld kunt u vinden op de website van de gemeente Amsterdam:

https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/vakantieverhuur/vragen-vakantieverhu/

Indien u niet (tijdig) de vakantieverhuur meldt, dan kan een boete ten bedrage van € 6.000,- worden opgelegd. Voor meer informatie over de wijziging van de verordening verwijs ik u graag naar mijn nieuwsflits van 28 augustus jl.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juli/augustus 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Meldplicht vakantieverhuur gemeente Amsterdam

Op 19 juli jl. heeft de gemeenteraad van Amsterdam besloten tot wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (de “Hvv”). Deze wijziging houdt verband met het herstellen van een aantal tekstuele, technische fouten en tekstuele aanpassingen, maar ook met het invoeren van een meldplicht voor zogenaamde vakantieverhuur. In de nu geldende Hvv is geen regeling voor vakantieverhuur opgenomen. Er is in de nu geldende Hvv wel een regeling voor het gebruik van een tweede woning en B&B opgenomen.

In het nieuwe onderdeel ss. van artikel 1 wordt vakantieverhuur omschreven als: “het tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig in gebruik geven van een woonruimte”.

Voorts wordt in artikel 3.1.2 met een nieuw lid 5 de regeling voor vakantieverhuur toegevoegd. De regeling komt overeen met het door de gemeenteraad vastgestelde beleid omtrent vakantieverhuur d.d. 12 februari 2014. Zo dient:

  • de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf te hebben en ook als zodanig in de basisregistratie ingeschreven te staan;
  • vakantieverhuur maximaal 60 dagen per jaar plaats te vinden;
  • aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak te worden verleend;
  • geen sprake te zijn van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie;
  • de hoofdbewoner elke keer voordat het gebruik ten behoeve van vakantieverhuur start, dit door middel van een door B&W voorgeschreven formulier elektronisch te melden bij B&W.

 

De laatste eis met betrekking tot de voorafgaande melding is nieuw ten opzichte van het beleid vakantieverhuur. In de toelichting op het wijzigingsbesluit wordt aangegeven dat de meldplicht is ingevoerd om naleving van de regels te bevorderen en de mogelijkheid om effectief op te kunnen treden te versterken. Blijkens de toelichting op het wijzigingsbesluit dient de volgende informatie in de elektronische melding te worden opgenomen:

  • de naam van de hoofdbewoner (de melder);
  • het adres waar het om gaat;
  • hoeveel personen er overnachten; en
  • het aantal dagen dat deze personen in de woning zullen verblijven.

 

Voorts is nieuw dat een boete ten bedrage van € 6.000,- kan worden opgelegd indien vakantieverhuur niet in overeenstemming met artikel 3.1.2 Hvv vooraf wordt gemeld. Er is dan blijkens de toelichting op het wijzigingsbesluit geen sprake van een vergunningsvrije situatie, ook indien het verzuim slechts éénmalig plaatsvindt. Boetetabel 2 bij de Hvv is daartoe aangepast. Uit de toelichting op het wijzigingsbesluit blijkt bovendien dat indien ook aan één of meerdere van de overige voorwaarden voor vakantieverhuur niet wordt voldaan, een hogere boete wordt opgelegd omdat het niet naleven van de voorwaarden direct invloed heeft op de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid. Vanwege de aard en ernst van een dergelijke schending wordt dit blijkens de toelichting zwaarder bestraft. Wat de hoogte van de boete in een dergelijk geval bedraagt wordt niet in de toelichting vermeld, maar denkbaar is dat een boete voor het niet vooraf melden van de vakantieverhuur (€ 6.000,-) én voor het onttrekken van woonruimte (€ 20.500,-) worden opgelegd.

In de toelichting op het wijzigingsbesluit wordt nogmaals uiteengezet dat van permanente bewoning sprake is indien “de bewoner de intentie heeft de woning langer dan 6 maanden te bewonen” en dat het verhuren van een woning ten behoeve van toeristisch verblijf (hotelmatig gebruik) als het onttrekken van woonruimte dient te worden aangemerkt. Het is overigens niet toegestaan onzelfstandige woonruimen en huurwoningen in eigendom van woningcorporaties aan toeristen te verhuren. Dit volgt uit artikel 3.1.2 lid 5 Hvv en de toelichting op het wijzigingsbesluit.

Vanwege een wijziging van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 per 1 juli jl. is ook artikel 3.2.1 lid 8 Hvv gewijzigd. In dat lid is nu overeenkomstig de wetswijziging toegevoegd dat ook het zonder vergunning onttrokken, samengevoegd, omgezet en gevormd houden verboden is.

Het besluit tot wijziging van de Hvv treedt op 1 oktober a.s. in werking en is vindbaar via deze link:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-145188.html

Deel 2: Op welk moment vangt de termijn van een tijdelijke omgevingsvergunning aan?

Op 16 maart jl. publiceerde ik een artikel over het moment waarop de termijn van een tijdelijke omgevingsvergunning op grond van artikel 4 lid 11 van bijlage II bij het Bor aanvangt. Dat artikel schreef ik naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 22 februari jl. (ecli:nl:rvs:2017:487). In die uitspraak oordeelde de Afdeling dat de termijn van een omgevingsvergunning om tijdelijk af te wijken van het geldende planologisch regime maximaal 10 jaar mag bedragen en dat die termijn aanvangt bij de eerste verlening van een tijdelijke vergunning (in dat geval de tijdelijke vrijstelling op grond van artikel 17 WRO).

In de uitspraak van de Afdeling van 16 augustus jl. (ecli:nl:rvs:2017:2212) gaat het om de vraag of de termijn van een tijdelijke omgevingsvergunning van 10 jaar aanvangt op het moment dat het strijdige gebruik aanvangt of op het moment dat de tijdelijke omgevingsvergunning wordt verleend.  Het ging in die uitspraak om twee chalets op een recreatiepark die al langer dan 10 jaar in strijd met het geldende planologische regime op het perceel aanwezig waren. De rechtbank oordeelde daarom dat B&W niet op grond van artikel 4 lid 11 van bijlage II bij het Bor een omgevingsvergunning mochten verlenen.

Het oordeel van de rechtbank is begrijpelijk nu de Afdeling in eerdere uitspraken over tijdelijke vrijstellingen op grond van artikel 17 WRO (zie onder meer de uitspraak van 10 juli 2002, ecli:nl:rvs:2002:AE5096) en tijdelijke ontheffingen op grond van artikel 3.22 Wro (zie onder meer de uitspraak van 31 oktober 2012, ecli:nl:rvs:2012:BY1738) oordeelde dat de toen nog geldende vijfjarentermijn aanving op de datum waarop de met het bestemmingsplan strijdige bouw of het daarmee strijdige gebruik een aanvang nam.

De Afdeling overweegt in de uitspraak van 16 augustus jl. eerst conform voormelde uitspraak van 22 februari jl. dat de termijn van 10 jaar aanvangt “bij de eerste verlening van een tijdelijke vergunning voor het strijdige gebruik, ook als die eerste vergunning op een andere grondslag is verleend dan artikel 4, aanhef en elfde lid, van bijlage II bij het Bor”.

Voorts overweegt de Afdeling als volgt:

Over de vraag of de termijn van tien jaar ook eerder kan aanvangen dan bij de eerste verlening van een tijdelijke vergunning voor het strijdige gebruik heeft de Afdeling zich in voornoemde uitspraak van 22 februari 2017 niet uitgelaten. De Afdeling beantwoordt die vraag thans ontkennend. Naar het oordeel van de Afdeling biedt de tekst van artikel 4, aanhef en elfde lid, van bijlage II bij het Bor, noch de toelichting bij het elfde lid aanknopingspunten voor het oordeel dat, indien het strijdige gebruik reeds illegaal bestaat voorafgaand aan de eerste verlening van een tijdelijke vergunning, de termijn van tien jaar is aangevangen op het moment waarop het strijdige gebruik feitelijk is begonnen.”

Hieronder vindt u de link van de uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=92129&summary_only=&q=201605829%2F1%2FA1

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juni 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Meldplicht vakantieverhuur gemeente Amsterdam

In de vorige nieuwsbrief informeerde ik u over de meldplicht die de gemeente Amsterdam per 1 oktober 2017 wenst in te voeren met betrekking tot vakantieverhuur van woningen.

De verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening van Amsterdam lag van 5 mei tot 2 juni jl. ter inzage. Gedurende deze periode kon een zienswijze over de voorgenomen wijziging worden ingediend. De gemeenteraad besluit op 19 juli a.s. over de wijziging van de huisvestingsverordening. Dit blijkt uit het volgende bericht op de website van de gemeente Amsterdam:

https://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?caseid=%7B350262A8-705F-4F49-BE6C-E3E9A958610A%7D

Nieuwe Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking voor handen

Op 1 juli a.s. treedt de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking – die is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Bro – in werking. In de nieuwe Ladder zijn de verschillende “treden” komen te vervallen en is het begrip “actuele regionale behoefte” vervangen door “behoefte”.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik dient een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten bestaand stedelijk gebied, dan dient dat te worden gemotiveerd in de toelichting. In de nieuwe ladder wordt tevens de mogelijkheid geboden de toepassing van de ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. Hierdoor zal de ladder beter toepasbaar zijn en tot minder onderzoekslasten leiden.

In het kader van de nieuwe ladder is op de website van Infomil een nieuwe Handreiking geplaatst. Deze is vindbaar via onderstaande link:

https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/ontwikkelingen/ladder-duurzame/handreiking-ladder/

Duidelijke uitspraak van Raad van State over ladder voor duurzame verstedelijking

Op 28 juni jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een zogenaamde overzichtsuitspraak gedaan over de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is – zoals ook uit het voorgaande item blijkt – opgenomen in artikel 3.1.6 van het Bro en zal per 1 juli a.s. worden gewijzigd. De wijziging heeft als doel de ladder te vereenvoudigen en de onderzoekslasten te verminderen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden blijft en niet beoogd is het doel van de regeling te wijzigen.

Omdat een deel van de rechtspraak over de ladder ook na de wijziging per 1 juli 2017 van belang blijft, heeft de Afdeling in deze uitspraak de hoofdlijnen van de rechtspraak weergegeven voor zover deze na 1 juli a.s. van toepassing blijven.

In de overzichtsuitspraak wordt ingegaan op:

      inhoud, aard, doel en strekking van artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Bro (r.o. 2 – 2.6);

      hoofdlijnen van de wijziging per 1 juli 2017 (r.o. 3 – 3.2);

      behoeftetoets buiten de ladder om (r.o. 4 – 4.1);

      reikwijdte van artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Bro (r.o. 5 – 5.3);

      uitleg van het begrip “stedelijke ontwikkeling” (r.o. 6 – 6.5);

      uitleg van het begrip “nieuwe stedelijke ontwikkeling” (r.o. 7 – 7.10);

      de reikwijdte van het onderzoek naar, het overleg over en de beschrijving van de behoefte aan een bepaalde nieuwe stedelijke ontwikkeling (r.o. 8 – 8.2);

      eisen die worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling (r.o. 9 – 9.10);

      uitleg van het begrip “bestaand stedelijk gebied” (r.o. 10 – 10.3);

      rechterlijke toetsing van de beschrijving van de behoefte (r.o. 11 – 11.2);

      toepassing van het relativiteitsvereiste in verband met het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 3n 3 Bro (r.o. 12 – 12.8).

De uitspraak is vindbaar via deze link:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=91635&summary_only=&q=201608869

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid mei 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Gebruik in strijd met bouwregel over oppervlakte in bestemmingsplan leidt niet tot strijd met het bestemmingsplan

Op 10 mei jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de “Afdeling”) zich gebogen over de vraag of gebruik (zonder bouwactiviteiten) in strijd met een bouwregel over de maximaal toegestane oppervlakte van het gewenste gebruik in het bestemmingsplan wel of niet tot strijd met het bestemmingsplan leidt.

 Appellant had een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het gebruiken (zonder bouwactiviteiten) van bedrijfsruimten voor detailhandel. Op grond van de gebruiksregels (bestemmingsomschrijving) van de ter plaatse geldende bestemming “Gemengd” was gebruik voor “detailhandel in de branches” toegestaan. In de bouwregels van de bestemming “Gemengd” was echter bepaald dat de totale bruto bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel niet meer dan 34.900 m2 dan wel 12.400 m2 mocht bedragen. B&W stelden zich op het standpunt dat de toegestane oppervlakte aan detailhandel reeds was vergund en weigerde de omgevingsvergunning wegens strijd met deze bouwregel in het bestemmingsplan.

Appellant maakte bezwaar en stelde vervolgens beroep in tegen de weigering, maar bezwaar en beroep werden ongegrond verklaard. De Afdeling komt – in lijn met eerdere uitspraken van 20 november 2009, ecli:nl:rvs:2009:BI4532, en 25 november 2015, ecli:nl:rvs:2015:3617 – echter tot het oordeel dat het plan niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat de omgevingsvergunning ten onrechte is geweigerd. Daartoe overweegt de Afdeling dat de bepaling met de maximale oppervlakte een bouwregel is die uitsluitend van betekenis is voor toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwen aan het bestemmingsplan. Nu het gewenste gebruik voor detailhandel niet in strijd is met het bestemmingsplan en geen omgevingsvergunning was vereist, hebben B&W volgens de Afdeling de omgevingsvergunning ten onrechte op inhoudelijke gronden geweigerd.

Appellant had met recht de langste adem.

Onderzoeksplicht eigenaar/verhuurder van woning in Amsterdam

Zoals de Afdeling al sinds mei 2014 overweegt, mag van een verhuurder worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijke te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.

Ook in de uitspraak van 10 mei jl. (ecli:nl:rvs:2017:1219) komt deze onderzoeksplicht van de eigenaar/verhuurder aan de orde. De eigenaar/verhuurder voerde in verband met een op grond van de Amsterdamse Huisvestingsverordening opgelegde bestuurlijke boete – onder meer – het volgende aan: 

  • de meerwaarde van onderzoek op internet wordt niet ingezien;
  • er bestaat geen verplichting om het internet af te speuren om te kijken of de woningen hotelmatig worden verhuurd;
  • vanwege privacy kunnen de woningen niet voortdurend worden gecontroleerd;
  • in de basisregistratie personen (BRP) kan niet worden gecontroleerd of een huurder staat ingeschreven op het adres, het vragen van een uittreksel heeft ook geen waarde omdat een inschrijving zo weer gewijzigd kan worden;
  • de directeur en medewerkers van eigenaar/verhuurder gaan regelmatig langs bij de huurder om huur te incasseren (winkel op de begane grond en de woning op de bovenste verdieping).

De Afdeling gaat niet mee in deze beroepsgronden en overweegt het volgende:

“[Eigenaresse/verhuurster] heeft niet voldoende gecontroleerd wat het feitelijk gebruik is van de woning op de tweede verdieping. Haar betoog dat zij daarmee de privacy van de bewoners zou schaden, slaagt niet. Zij had in overleg met [huurster] het gebruik kunnen controleren. Ook heeft zij geen controle op internet uitgevoerd naar de verhuur van de vakantieappartementen. Evenmin is [huurster] gevraagd een uittreksel van de basisregistratie personen te verstrekken.

    Indien [eigenaresse/verhuurster] wel de voornoemde controle had uitgevoerd, had zij kunnen constateren dat de woning op de tweede verdieping leeg was, dat op dat adres geen inschrijving in de basisregistratie personen aanwezig was en dat via internet drie vakantiewoningen werden verhuurd. Gelet op de eerdere last onder dwangsom aan [eigenaresse/verhuurster] wegens hotelmatige verhuur, die is opgelegd op 31 januari 2011, bestond daartoe ook extra aanleiding. Gelet op de eerdere overtreding en het feit dat [eigenaresse/verhuurster] meerdere panden verhuurt in Amsterdam was zij bekend met de regels over de verhuur en het strikte beleid van de gemeente Amsterdam.

   De Afdeling ziet niet in waarom deze controle niet van [eigenaresse/verhuurster] gevergd kan worden. Dat, naar de Afdeling begrijpt, [directeur] niet goed met het internet overweg kan, maakt niet dat [eigenaresse/verhuurster] daarvoor niet een ander kan inschakelen. [Eigenaresse/verhuurster] heeft door af te zien van nader onderzoek naar het gebruik van de woning niet de benodigde zorgvuldigheid in acht genomen, zich niet voldoende geïnformeerd en heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat zij niet van de overtreding van de Huisvestingswet heeft kunnen weten.”

Zoals ook uit deze uitspraak blijkt, gaat de onderzoeksplicht voor een eigenaar/verhuurder ver en blijft het lastig als eigenaar/verhuurder aan te tonen dat je niet wist en ook niet kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt.

Meldplicht vakantieverhuur gemeente Amsterdam

In Amsterdam mogen hoofdbewoners hun woning maximaal 60 dagen verhuren voor vakantieverhuur. De gemeente voert al enige tijd een strijd tegen overlast van illegale hotels. Daartoe is de boete voor woningonttrekking verhoogd, is het budget voor handhaving verdrievoudigd en wordt er gewerkt met zogenaamde mystery guests.

De gemeente Amsterdam heeft op 4 mei jl. aangekondigd vanaf 1 oktober 2017 een meldplicht voor vakantieverhuur in te willen voeren. De verantwoordelijkheid voor tijdige melding (vooraf) ligt bij de verhuurder zelf.

De gemeente beoogt met deze voorgenomen maatregel de negatieve effecten van vakantieverhuur effectiever en resultaatgerichter te beheersen. De meldplicht is het resultaat van overleg dat de gemeente Amsterdam met het Ministerie van Binnenlandse Zaken voerde.

De verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening van Amsterdam ligt van 5 mei jl. tot 2 juni a.s. ter inzage. Gedurende deze periode kan een zienswijze over de voorgenomen wijziging worden ingediend.

Tot slot wijs ik u erop dat het verstandig is de regels voor vakantieverhuur te raadplegen voordat u tot vakantieverhuur overgaat. De regels kunnen wijzigen.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid maart en april 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Mag een bedrijfswoning nog door de ondernemer in ruste worden bewoond nadat het bedrijf is gestaakt?

Indien een ondernemer in een bedrijfswoning bij zijn bedrijf woont en die ondernemer zijn bedrijf staakt, doet zich de vraag voor of hij daar in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan mag blijven wonen.

In de regel wordt in een bestemmingsplan bewoning van een bedrijfswoning door burgers verboden, zodat in beginsel sprake lijkt te zijn van strijd met het bestemmingsplan. Volgens de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is er in het geval van agrarische bedrijven echter geen strijd met het bestemmingsplan inden de oorspronkelijk bij het agrarisch bedrijf behorende gronden niet zijn verkocht of aan een derde in gebruik zijn gegeven. Daartoe overweegt de Afdeling in de uitspraak van 29 maart 2017 (ecli:nl:rvs:2017:868, r.o. 4.1) als volgt:

Indien de bij het bedrijf behorende gronden wel zijn verkocht of aan een derde in gebruik zijn gegeven, kan de (voormalige) bedrijfswoning niet langer de hoedanigheid van een woning behorend bij een agrarisch bedrijf worden toegedicht en kan de bewoning van de (voormalige) bedrijfswoning door een agrariër in ruste niet langer in overeenstemming worden geacht met de agrarische bestemming.”

Dit volgt tevens uit de uitspraak van de Afdeling van 8 november 2006 (ecli:nl:2006:AZ1730). Ondanks het feit dat deze uitspraak over voormalige bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven gaat, zou de uitspraak ook van toepassing kunnen zijn op voormalige bedrijfswoningen bij niet-agrarische bedrijven.

In de uitspraak van 29 maart 2017 overweegt de Afdeling ook nog het een en ander in algemene zin ten aanzien van de plattelandswoning als bedoeld in artikel 1.1a Wabo. Zie in dat verband rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 van die uitspraak.

Woonfunctie van één slaapkamer wijzigen is al woningonttrekking

Op 11 januari 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een opmerkelijke uitspraak over woningonttrekking in de zin van de oude Huisvestingswet gedaan (ecli:nl:rvs 2017:25).

Blijkens de uitspraak was één slaapkamer van een woning in gebruik ten behoeve van een hennepkwekerij. De gemeente stelde zich op het standpunt dat sprake was van woningonttrekking in de zin van artikel 30 lid 1 onder a van de Huisvestingswet zoals deze tot 1 januari 2015 luidde.

De Afdeling oordeelt dat de rechtbank gelet op de wijze van gebruik en inrichting van de slaapkamer terecht heeft overwogen dat de slaapkamer aan de bestemming tot bewoning was onttrokken en dat aldus artikel 30 van de Huisvestingswet (oud) was overtreden. 

De appellant voerde als verweer aan dat hij feitelijk altijd met drie personen in de woning had gewoond, ook na de aanwezigheid van de hennepplantage, zodat geen sprake was van woningonttrekking. Dat verweer gaat volgens de Afdeling niet op omdat artikel 30 Huisvestingswet (oud) uitgaat van bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder de onttrekking geschikt is en dus niet van het feitelijk gebruik. Daartoe overweeg de Afdeling als volgt: 

De rechtbank heeft het juistheid overwogen dat het aantal personen dat feitelijk in de woning woont niet maatgevend is voor de vraag of artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet is overtreden. Doordat de slaapkamer niet langer geschikt is voor bewoning, is de woning voor bewoning door minder bewoners geschikt dan zonder de onttrekking het geval is.”

In de nieuwe Huisvestingswet 2014 die per 1 januari 2015 geldt, is de verbodsbepaling gewijzigd en in artikel 21 van die wet opgenomen.

Actualiseringsplicht bestemmingsplan en beheersverordening wordt afgeschaft

Op 26 januari jl. is een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend teneinde de actualiseringsplicht af te schaffen voor bestemmingsplannen en beheersverordeningen die elektronisch te raadplegen zijn. Door het vervallen van de actualiseringsplicht zal de planperiode aldus niet meer 10 jaar bedragen.

De Minister stelt voor om de leden 2, 4 en 5 van artikel 3.1 Wro niet van toepassing te laten zijn op digitale bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Dat betekent dat de verplichting om een bestemmingsplan en beheersverordening binnen een periode van tien jaar telkens opnieuw vast te stellen vervalt (lid 2). Ook de gevolgen van het niet voldoen aan de actualiseringsplicht, zoals het verval van de bevoegdheid tot invordering van leges (lid 4) en de publicatieplicht van de termijnoverschrijding (lid 5) vervallen.

Met het wetsvoorstel wordt geanticipeerd op de Omgevingswet, waarin voor het nieuwe omgevingsplan ook geen actualiseringsplicht meer zal gelden.

Het betreffende wetsvoorstel kunt u nalezen via onderstaande link:

https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/wetsvoorstellen/detail?id=2017Z01246&dossier=34666

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid februari 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

Nadere uitleg Tegelen-jurisprudentie

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 februari 2017 (ecli:nl:rvs:2017:247) heeft de Afdeling zich nader uitgelaten over de zogenaamde Tegelen-jurisprudentie.

De Tegelen-jurisprudentie vangt aan met de uitspraak van 21 december 1999 (ecli:nl:rvs:1999:AA4296), waarin de Afdeling heeft bepaald dat de vernietiging van een vastgesteld bestemmingsplan niet tevens tot de vernietiging van een op basis van dat in werking getreden bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (toen nog: bouwvergunning) leidt. Dit vloeit voort uit het limitatief-imperatieve stelsel van weigeringsgronden bij vergunningverlening, alsmede het rechtszekerheidsbeginsel.

De Tegelen-jurisprudentie is echter niet van toepassing indien bezwaar is gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning en na de vernietiging van het vastgestelde bestemmingsplan nog op het bezwaar tegen de verleende omgevingsvergunning moet worden beslist. Er wordt dan conform de hoofdregel ex nunc getoetst aan het “oude” bestemmingsplan.

Zoals ook uit de uitspraak van 1 februari jl. blijkt, is de Tegelen-jurisprudentie ook niet van toepassing indien in de omgevingsvergunning is afgeweken van het bestemmingsplan. Er is dan immers geen sprake van een gebonden beschikking.

In de uitspraak van 1 februari jl. deed zich het geval voor waarin op grond van de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan was afgeweken. Na de vernietiging van het “nieuwe” bestemmingsplan stelden derden zich op het standpunt dat de vernietiging van het “nieuwe” bestemmingsplan tevens de vernietiging van de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit met zich bracht (de verleende omgevingsvergunning) en verzochten die derden om handhavend optreden. De gemeente weigerde handhavend op te treden omdat de omgevingsvergunning nog rechtsgeldig was en deed daarbij een beroep op de Tegelen-jurisprudentie.

De rechtbank oordeelde dat de gemeente niet bevoegd was om tot handhaving over te gaan omdat de omgevingsvergunning op dat moment nog rechtsgeldig was.

De verzoekers om handhaving stelden hoger beroep in en stelden zich op het standpunten dat de Tegelen-jurisprudentie niet op de onderhavige kwestie van toepassing was, zodat de vernietiging van het “nieuwe” bestemmingsplan tevens tot gevolg had dat de op grond van dat bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning geen rechtskracht meer had.

De Afdeling overweegt – in hoger beroep – als volgt:

“7. Dat de zogenoemde Tegelen-jurisprudentie niet op de omgevingsvergunning van toepassing is en de uitzondering op het bepaalde in artikel 8:72, tweede lid, van de Awb, daarom niet aan de orde was, betekent – anders dan [appellant sub 1A] en anderen kennelijk veronderstellen – niet dat de vernietiging van het bestemmingsplan automatisch de vernietiging van de omgevingsvergunning tot gevolg heeft gehad, of tot gevolg heeft dat de omgevingsvergunning nietig is. Een omgevingsvergunning wordt niet van rechtswege ongeldig als het bestemmingsplan dat eraan ten grondslag ligt, wordt vernietigd, omdat zij niet als rechtsgevolg van het vernietigde bestemmingsplan kan worden aangemerkt. Vernietiging van het bestemmingsplan leidt er slechts toe dat een omgevingsvergunning die op grond daarvan is verleend, blootstaat aan vernietiging zolang de vergunning niet onherroepelijk is. Dat betekent dat een bestuursorgaan in een bezwaarprocedure tegen een vergunning die nog niet in rechte onaantastbaar is, aan deze vergunning niet met succes het vernietigde bestemmingsplan ten grondslag kan leggen. Als de zogenoemde Tegelen-jurisprudentie niet van toepassing is, geldt dat in een beroepsprocedure tegen zo een vergunning eveneens.”

Het handhavingsverzoek was volgens de Afdeling dan ook terecht door de gemeente afgewezen.

Actualiseringsplicht bestemmingsplan en beheersverordening wordt afgeschaft

Op 26 januari jl. is een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend teneinde de actualiseringsplicht af te schaffen voor bestemmingsplannen en beheersverordeningen die elektronisch te raadplegen zijn. Door het vervallen van de actualiseringslicht zal de planperiode aldus niet meer 10 jaar bedragen.

De Minister stelt voor om de leden 2, 4 en 5 van artikel 3.1 Wro niet van toepassing te laten zijn op digitale bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Dat betekent dat de verplichting om een bestemmingsplan en beheersverordening binnen een periode van tien jaar telkens opnieuw vast te stellen vervalt (lid 2). Ook de gevolgen van het niet voldoen aan de actualiseringsplicht, zoals het verval van de bevoegdheid tot invordering van leges (lid 4) en de publicatieplicht van de termijnoverschrijding (lid 5) vervallen.

Met het wetsvoorstel wordt geanticipeerd op de Omgevingswet, waarin voor het nieuwe omgevingsplan ook geen actualiseringsplicht meer zal gelden.

Het betreffende wetsvoorstel kunt u nalezen via onderstaande link:

https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/wetsvoorstellen/detail?id=2017Z01246&dossier=34666

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid januari 2017

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

 

Let op: kantoren moeten per 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben!

Op 28 november jl. heeft Minister Blok de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over energiebesparing in de gebouwde omgeving. Uit die brief blijkt dat de Minister energiebesparing in kantoren wenst te stimuleren en een verplichting voor kantoren in zal voeren om uiterlijk 1 januari 2023 tot minimaal energielabel C te renoveren. De plicht ziet op zowel publieke als private gebouwen die volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) een kantoorfunctie hebben. De verplichting geldt voor het hele gebouw, met dien verstande dat er een ondergrens van 100 m² geldt en monumenten (vooralsnog) van deze plicht worden uitgezonderd.

De gebouwen die onder de zogenaamde label C-verplichting vallen, dienen per 1 januari 2023 een minimale Energie-Index van 1,3 te hebben (energielabel C). Indien een kantoorgebouw dan niet label C maar een slechter label heeft (D tot en met G), dan mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze sanctie heeft derhalve geen effect op leegstaande, te transformeren of te slopen kantoren die niet meer in gebruik zijn.

De label C-verplichting zal in het Bouwbesluit 2012 worden opgenomen. De wijziging van het Bouwbesluit 2012 zal in de eerste helft van 2017 in procedure worden gebracht.

Kantoorgebouwen met een label D, E of F kunnen volgens de Minister overigens zonder bouwkundige ingrepen worden aangepast om label C te halen. Dat is anders als het gaat om een gebouw met label G. Volgens de Minister betaalt de investering zich voorts terug door besparing op energiekosten.

Ondanks het feit dat de label C-verplichting nog niet in de regelgeving is opgenomen, is het verstandig als eigenaar van een kantoorgebouw na te gaan welk energielabel het gebouw nu heeft en op welke wijze aan de label C-verplichting kan worden voldaan. Voorts is het verstandig bij de aanschaf van een kantoorgebouw na te gaan welk energielabel het heeft en welke investeringen moeten worden gedaan om minimaal label C te halen.

De brief van de Minister van 28 november jl. kunt u via onderstaande link vinden:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/documenten/kamerstukken/2016/11/28/kamerbrief-over-energiebesparing-gebouwde-omgeving

 

Het recht tot erfafsluiting op grond van het BW mag worden beperkt in een bestemmingsplan

Op grond van artikel 5:48 BW is de eigenaar van een erf bevoegd dit af te sluiten. Veel eigenaren wensen ook daadwerkelijk hun erf af te sluiten. In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 december 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3455) komt de vraag aan de orde in hoeverre dit recht van een eigenaar mag worden beperkt in een bestemmingsplan.

In de uitspraak deed zich het geval voor waarin een eigenaar zijn erf met bouwhekken had afgesloten. Omdat er geen woning op het erf aanwezig was en er geen bouwactiviteiten werden verricht, waren de bouwhekken in strijd met het bestemmingsplan en was een omgevingsvergunning vereist.

De Afdeling verwijst in haar uitspraak naar een eerdere uitspraak uit 2006 (r.o. 4.1). In die uitspraak van 15 februari 2006 overwoog de Afdeling dat de bevoegdheid tot erfafsluiting in een bestemmingsplan kan worden beperkt, tenzij de uitoefening van die bevoegdheid in de bestemmingsplanregels geheel onmogelijk wordt gemaakt. Daarbij overwoog de Afdeling tevens dat het antwoord op de vraag welke beperkingen toelaatbaar zijn, afhankelijk is van de concrete omstandigheden.

De Afdeling oordeelt ook in de uitspraak van 28 december jl. dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de in artikel 5:48 BW gegeven bevoegdheid tot erfafsluiting. Daarbij acht de Afdeling van belang dat op grond van bijlage II bij het Bor zonder omgevingsvergunning een erfafscheiding van 1 meter hoog kan worden gerealiseerd, zodat de beperking in het bestemmingsplan niet aan een redelijke uitoefening van de bevoegdheid tot erfafscheiding in de weg staat. 

 

De Raad van State heeft voor het eerst de correctie Widdershoven toegepast

Op 28 december jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in drie zaken de zogenaamde correctie Widdershoven toegepast. De correctie Widdershoven houdt in dat de schending van een norm die niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die de norm inroept, toch tot een vernietiging kan leiden indien het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel is geschonden (ABRS 16 maart 2016, ECLI:NL:2016:732).

Het betrof zaken van de SlijtersUnie over naleving van de Drank- en Horecawet. De SlijtersUnie had in drie verschillende gemeenten om handhavend optreden verzocht tegen onzelfstandige slijterijen in supermarkten, waar in strijd met artikel 24 van de Drank- en Horecawet (hierna: Dhw) tijdens de openingstijden geen leidinggevende in de slijterij aanwezig was. Omdat wel een leidinggevende elders in de supermarkt aanwezig was, hadden de betreffende gemeenten het verzoek om handhaving afgewezen. 

De rechtbank Oost-Brabant oordeelde i) dat de belangen van de SlijtersUnie rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken waren, ii) dat niet de hele supermarkt maar slechts de lokaliteit waar het slijtersbedrijf wordt uitgeoefend als een inrichting in de zin van artikel 1 Dhw moet worden aangemerkt, zodat de leidinggevende zich in de slijtlokaliteit moet bevinden en zich niet elders in de supermarkt mag bevinden en iii) dat het relativiteitsvereiste ex artikel 8:69a Awb niet aan vernietiging in de weg staat, omdat de Dhw tevens strekt tot versterking van het inzicht van ondernemers en het bewerkstelligen van een bedrijfsvoering die bijdraagt aan een verantwoorde drankverstrekking.

De Afdeling laat de overwegingen van de rechtbank in stand en gaat met betrekking tot het relativiteitsvereiste nader in op de vraag of zelfstandige slijterijen worden benadeeld doordat aan hen verplichtingen zijn opgelegd waaraan in supermarkt gevestigde slijterijen als gevolg van het uitblijven van handhavend optreden tegen overtreding van artikel 24 Dhw niet behoeven te voldoen. De Afdeling beantwoordt deze vraag positief. De Afdeling oordeelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden nu in de betreffende gevallen wordt toegestaan dat slijterijen die in een supermarkt zijn gevestigd geen leidinggevende in de slijtlokaliteit of andere tot de inrichting behorende besloten ruimtes aanwezig hebben (maar elders in de supermarkt), terwijl zelfstandige slijterijen wel aan deze verplichting dienen te voldoen. Daarbij acht de Afdeling van belang dat de kosten van een leidinggevende geheel ten laste van een zelfstandige slijterij komen, terwijl dat bij een slijterij in een supermarkt niet het geval is.

Tegen alle verwachtingen in, is de correctie Widdershoven dus al binnen een half jaar na het aannemen ervan toegepast!

De vindplaatsen van de drie betreffende uitspraken zijn ECLI:NL:RVS:2016:3453, ECLI:NL:RVS:2016:3451 en ECLI:NL:RVS:2016:3454. 

 

Intrekking omgevingsvergunning wegens gewijzigd planologisch inzicht

In de nieuwsbrief van september 2016 ben ik ingegaan op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de gedeeltelijke intrekking van een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo. De voorzieningenrechter van de Afdeling heeft op 16 januari jl. opnieuw geoordeeld over de intrekking van een omgevingsvergunning ECLI:NL:RVS:2017:69).

Het ging om een omgevingsvergunning die in april 2014 werd verleend aan PLUS voor het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw. In juli 2014 nam de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit voor het betreffende gebied. Kennelijk vond de gemeente bij nader inzien dat het vergunde bedrijfsverzamelgebouw ruimtelijk onwenselijk was, want in het ontwerpbestemmingsplan werd het vergunde bedrijfsverzamelgebouw niet positief bestemd. Reden waarom het college bij besluit van september 2015 de verleende omgevingsvergunning op grond van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo introk. PLUS kon zich niet met deze intrekking verenigen en maakte daartegen bezwaar en stelde vervolgens beroep en hoger beroep in. Tevens diende zij hangende hoger beroep een verzoek om een voorlopige voorziening in. De uitspraak van 16 januari jl. betreft de uitspraak op dit verzoek.

PLUS voert aan dat de volgende handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de omgevingsvergunning:

  • voorbereidende werkzaamheden ter uitvoering van de omgevingsvergunning, zoals het bouwrijp maken en egaliseren van de grond en het plaatsen van hekken; en
  • het verrichten van bodemonderzoeken om te kunnen voldoen aan de aan de omgevingsvergunning verbonden voorwaarde.

De voorzieningenrechter gaat niet mee in dit betoog. Het bouwrijp maken en egaliseren van de grond, het plaatsen van hekken en het verrichten van bodemonderzoeken – ook al gebeurt dit ter uitvoering van een aan de omgevingsvergunning verbonden voorwaarde – zijn volgens de voorzieningenrechter geen handelingen met gebruikmaking van de omgevingsvergunning, omdat het geen bouwactiviteiten betreft waarvoor de omgevingsvergunning is verleend. Nu gedurende 26 weken geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de omgevingsvergunning, was het college bevoegd de omgevingsvergunning in te trekken.

De voorzieningenrechter herhaalt in de uitspraak de standaardoverweging dat bij de beslissing over de intrekking van een omgevingsvergunning alle in aanmerking te nemen belangen moeten worden betrokken en tegen elkaar moeten worden afgewogen, waartoe naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen ook de bescherming van de planologische, stedenbouwkundige en welstandelijke inzichten en de (financiële) belangen van de vergunninghouder behoren (ABRS 1 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1011). Daarbij is de enkele omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten voldoende om de intrekking van een ongebruikte omgevingsvergunning te rechtvaardigen.

Ook die belangenafweging baat de verzoeker in dit geval niet. Het college heeft zich volgens de voorzieningenrechter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan vanwege gewijzigd planologisch inzicht niet meer wenselijk is en heeft groot gewicht mogen toekennen aan het belang dat is gediend bij uitvoering van de door het gemeentebestuur gewenste herontwikkeling van het centrum. Ondanks het feit dat de voorzieningenrechter aannemelijk acht dat de intrekking van de omgevingsvergunning nadelige financiële gevolgen voor de verzoeker kan hebben, is niet aannemelijk gemaakt dat de intrekking zodanig zware gevolgen heeft voor de verzoeker dat het college niet in redelijkheid een groter gewicht heeft kunnen toekennen aan de belangen die zijn gediend met de intrekking van de omgevingsvergunning.

Het staat een gemeente dus vrij een verleende omgevingsvergunning in te trekken wegens gewijzigd planologisch inzicht, mits aan de voorwaarden van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo wordt voldaan!   

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid november 2016

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

 

Rangorde tussen binnenplanse afwijking en buitenplanse kruimelafwijking

Indien een bouwplan in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dan kan het bevoegd gezag op twee manieren met een reguliere procedure afwijken van het bestemmingsplan:

  • op grond van een zogenaamde binnenplanse afwijkingsmogelijkheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan (ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° Wabo); of
  • op grond van een zogenaamde buitenplanse kruimelafwijkingsmogelijkheid die is opgenomen in artikel 4 van bijlage II bij het Bor (ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo).

Het is mogelijk dat een bepaalde afwijking van het bestemmingsplan zowel op grond van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid als op grond van een kruimelafwijking vergund kan worden. In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 november jl. (ECLI:NL:RVS:2016:2985) staat de vraag centraal aan welke afwijkingsmogelijkheid in een dergelijk geval toepassing moet worden gegeven. Volgens de appellant had de gemeente ten onrechte toepassing gegeven aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid.

De Afdeling overweegt als volgt:

[appellant] betoogt terecht dat het bouwplan voorziet in een zo genoemd “kruimelgeval” als bedoeld in artikel 4, aanhef en vierde lid, van Bijlage II bij het Bor. Naar het oordeel van de Afdeling volgt echter uit de Wabo, noch uit enig andere wettelijke regeling dat tussen de binnenplanse afwijkingsregeling (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1°, van de Wabo) en de buitenplanse “kruimelgevallenregeling” (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo) een rangorde bestaat op grond waarvan het algemeen bestuur gehouden zou zijn om voorrang te geven aan de toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, van de Wabo. Hierbij acht de Afdeling van belang dat – anders dan bij de toepassing van de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo – bij zowel de binnenplanse afwijkingsregeling als bij de buitenplanse kruimelgevallenregeling de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing is en in beide situaties de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.”

Het bevoegd gezag mag dus zelf kiezen op grond van welke afwijkingsmogelijkheid zij een afwijking van het bestemmingsplan vergunt.

De appellant voerde tevens aan dat door het vergunnen van balkons boven gronden met de bestemming “Tuin – 1”, de bestemming was gewijzigd naar de bestemming “Gemengd – 1” die ter plaats van het hoofdgebouw gold. Dat is uiteraard niet juist. Met een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, wordt immers niet de bestemming gewijzigd. De gronden met de bestemming “Tuin – 1” – waarboven de balkons gesitueerd zijn – zullen strikt genomen niet voor wonen bestemd zijn. In dat verband overweegt de Afdeling opvallend genoeg als volgt:

Het hoofdgebouw dat voor woondoeleinden wordt gebruikt, zal met de plaatsing van de balkons weliswaar bouwtechnisch gezien worden uitgebreid, maar het gebruik van de balkons zal redelijkerwijs blijven bestaan uit activiteiten die niet ongebruikelijk zijn binnen de bestemming “Tuin – 1”.

De Afdeling  concludeert derhalve dat het bouwplan geen bestemmingswijziging vergt.

Vind hier de link naar de volledige uitspraak:

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=89380&summary_only=&q=

 

Voortgang AMvB’s Omgevingswet

Van 1 juli tot en met 16 september jl. heeft de internetconsultatie van de vier ontwerp-AMvB’s op grond van de Omgevingswet plaatsgevonden. Het gaat om de volgende ontwerp-AMvB’s:

  • het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
  • het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl);
  • het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); en
  • het Omgevingsbesluit (Ob).

Op 18 november jl. heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Tweede Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van de formele toetsing en de internetconsultatie. 250 organisaties en individuen hebben gebruik gemaakt van de inspraakmogelijkheid. De inspraakreacties zullen worden gebruikt om de ontwerp-AMvB’s te verbeteren en te verfijnen. Volgens de Minister zal er voldoende tijd worden genomen om de verwerking zorgvuldig af te handelen, waarna ze ter advisering zullen worden voorgelegd aan de Raad van State.

Vind hier de link naar de brief van de Minister:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33118-44.html

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid oktober 2016

Hieronder vindt u de nieuwe nieuwsflits Vastgoed & Overheid.

 

Hoe zit het met geluidsoverlast van een als horeca- inrichting geëxploiteerde sportkantine?

 

Veel sportkantines worden als een openbare horeca-inrichting geëxploiteerd. Op grond van de Algemene Plaatselijk Verordening (APV) van de gemeente dient daarvoor dan een exploitatievergunning te worden aangevraagd en verkregen. In de APV zijn de weigeringsgronden voor de exploitatievergunning opgenomen. Dikwijls zijn “strijd met het geldende bestemmingsplan” en “het op ontoelaatbare wijze nadelig beïnvloeden van de woon- en leefsituatie” in de APV opgenomen weigeringsgronden.

Op 14 september jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak over een verleende exploitatievergunning voor een als openbare horeca-inrichting geëxploiteerde sportkantine gedaan (ECLI:NL:RVS:2016:2466).

In de uitspraak komt aan de orde of de inrichting in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Zoals wel vaker bij sportkantines het geval is, is ook de bestemming van de onderhavige sportkantine gericht op sport en niet op horeca. De Afdeling leidt uit die bestemming af dat “in de horecaruimte van de sporthal gefaciliteerde feesten, zoals verjaardagsfeesten en bruiloften, niet ten dienste van de hoofdfunctie sport van de sporthal staan, zodat een dergelijk gebruik niet als ondersteunende horeca in de zin van artikel (…) van het bestemmingsplan is aan te merken”.  Daarbij overweegt de Afdeling dat ook het maximaal vijf keer per jaar houden van een feest dat niet ten dienste van de hoofdfunctie van de sporthal staat, in strijd met het bestemmingsplan is. Volgens de Afdeling is dan namelijk geen sprake van “een kortdurend en incidenteel met de bestemming “Gemengd – 2” strijdig gebruik”. In geval een sportkantine tevens ten behoeve van feesten en partijen anders dan voor de hoofdfunctie sport wordt geëxploiteerd, dient de sportkantine aldus een horecabestemming te hebben.

In deze uitspraak komt tevens de vraag aan de orde wanneer sprake is van ontoelaatbare nadelige beïnvloeding van de woon- en leefsituatie van een horeca-inrichting. Zoals de rechtbank in eerste aanleg ook al had overwogen, overweegt de Afdeling dat eventuele geluidsoverlast vanuit de horeca-inrichting moet worden betrokken bij de beoordeling of de woon- en leefsituatie ontoelaatbaar nadelig wordt beïnvloed. De Afdeling overweegt in aanvulling daarop dat de omstandigheid dat een horeca-inrichting voldoet aan de geluidsnormen als bedoeld in het Activiteitenbesluit milieubeheer en de APV, niet uitsluit dat een horeca-inrichting het woon- en leefklimaat ontoelaatbaar beïnvloedt. Zo overweegt de Afdeling als volgt: “De beoordeling of het woon- en leefklimaat ontoelaatbaar nadelig wordt beïnvloed, is immers een andere dan de beoordeling of aan evenbedoelde geluidsnormen wordt voldaan.

Het woon- en leefklimaat van een horeca-inrichting kan aldus ook in het geding zijn als aan de geluidsnormen in het Activiteitenbesluit en/of de APV wordt voldaan. Daarbij spelen andere geluiden, die niet mee worden genomen in de beoordeling van de geluidsnormen in het Activiteitenbesluit en de APV, een rol.

 

Wat zijn de consequenties als B&W de ontwerp-vvgb vergeten ter inzage te leggen?

 

Indien B&W een omgevingsvergunning voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan op grond van artikel 2.1, lid 1, onder a, sub 3, Wabo wensen te verlenen, dan dient de uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden gevoerd (art. 3.10, lid 1, onder a Wabo) én dient een verklaring van geen bedenkingen (hierna vvgb) van de gemeenteraad te worden verkregen (art. 2.27, lid 1, Wabo jo art. 6.5, lid 1, Bor). Op grond van artikel 3.11, lid 3, Wabo kunnen naar voren gebrachte zienswijzen mede betrekking hebben op het ontwerp van de vvgb.

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 oktober jl. (ECLI:NL:RVS:2016:2734) doet zich de vraag voor wat de gevolgen zijn indien de ontwerp-vvgb niet met het ontwerp van de omgevingsvergunning ter inzage is gelegd.

De Afdeling overweegt als volgt (r.o. 2.1.1):

In de geschiedenis van de totstandkoming van de Wabo, Kamerstukken II, 2006/07, 30844, nr. 3, blz. 28 en 126-127, staat dat de vvgb alleen voorkomt in de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Wanneer een aanvraag is ontvangen, beoordeelt het bevoegd gezag of er aspecten zij waaromtrent een ander bestuursorgaan een vvgb moet afgeven. Indien dat het geval is, zendt het de aanvraag zo spoedig mogelijk aan het orgaan dat bevoegd is de verklaring te geven. Het ontwerp van de beslissing omtrent de vvgb doorloopt dezelfde procedure als het ontwerpbesluit, hetgeen betekent dat ten aanzien van beide onderdelen (ontwerpbesluit en ontwerp van de vvgb) zienswijzen kunnen worden ingediend. De beoordeling en eventuele verwerking daarvan in de definitieve beslissing omtrent de verklaring geschieden door het orgaan dat bevoegd is de verklaring te geven.”

Volgens de Afdeling volgt uit de tekst van artikel 3.11, lid 3, Wabo en de wetsgeschiedenis dan ook dat eerst een ontwerp van de vvgb ter inzage moet worden gelegd waartegen zienswijze kunnen worden ingediend. Nu het ontwerp van de vvgb niet ter inzage was gelegd, hadden B&W de door de gemeenteraad afgegeven vvgb niet aan het besluit ten grondslag mogen leggen en waren B&W niet bevoegd de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen.

Opvallend is dat de Afdeling expliciet oordeelt dat de gemeenteraad – en dus niet B&W – vóór het afgeven van de vvgb de zienswijzen ten aanzien van de ontwerp-vvgb dient te beoordelen en mee te wegen.

B&W deden in deze zaak nog een beroep op artikel 6:22 Awb, op grond waarvan gebreken kunnen worden gepasseerd indien belanghebbenden niet zijn benadeeld. In dit geval was de vvgb echter al vóór het aflopen van de zienswijzentermijn en vóór het indienen van de zienswijze door de appellant door de gemeenteraad afgegeven. Ook bleken in de zienswijze bezwaren te staan die nog niet eerder tijdens de raadscommissie aan de gemeenteraad kenbaar waren gemaakt en waarvan niet duidelijk was of de gemeenteraad hier bij het afgeven van de vvgb van op de hoogte was. De Afdeling passeert het gebrek dan ook niet op grond van artikel 6:22 Awb.

Wees er als aanvrager en gemeente dus alert op dat het ontwerp van de vvgb ter inzage wordt gelegd en dat de daartegen gerichte zienswijzen bij de afgifte van de vvgb door de gemeenteraad worden betrokken. De omgevingsvergunning is anders onbevoegd verleend!

 

Boete op grond van de Amsterdamse Huisvestingsverordening houdt wederom geen stand

 

Net als in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 mei 2016 (zie de nieuwsflits van mei 2016), staat in de uitspraak van de Afdeling van 26 oktober jl. de Amsterdamse boete voor het zonder vergunning onttrekken van woonruimte centraal (ECLI:NL:RVS:2016:2803). In beide uitspraken zijn de boetes gebaseerd op de oude Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. Inmiddels is op 1 januari 2016 de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 in werking getreden.

In de uitspraak van 26 oktober jl.  gaat het niet om de vraag of de opgelegde boete in het concrete geval passend en evenredig is gelet op het punitieve karakter van het besluit en alle relevante omstandigheden van het geval, maar gaat het in het bijzonder om de vraag of de eigenaar aan wie de boete is opgelegd als overtreder kan worden aangemerkt. Het is standaardjurisprudentie van de Afdeling dat “van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt” en dat de eigenaar aannemelijk dient te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand in strijd met de regels wordt gebruikt (zie de nieuwsflits van april 2016).

In dit geval oordeelt de Afdeling dat de eigenaar/verhuurder van de drie onttrokken woningen niet als overtreder kan worden aangemerkt. Daarbij zijn de volgende omstandigheden van belang:

  • ten tijde van het besluit was de vaste gedragslijn van toepassing dat een eigenaar van een woning voor onttrekking van de woning slechts een boete wordt opgelegd, indien hij van de overtreding afwist;
  • het college heeft niet aannemelijk gemaakt dat de appellant van de overtredingen wist;
  • dat de appellant na het constateren van de overtredingen door de toezichthouders de bedden heeft laten verwijderen en daarbij aanwezig was, maakt niet aannemelijk dat de appellant reeds voor de controles van de toezichthouders van die overtredingen afwist;
  • op basis van een brief van de appellant kan niet worden uitgesloten dat de appellant een legale exploitatie van de woningen, bijvoorbeeld als bed & breakfast, voor ogen had;
  • na de brief heeft in 2009, 2012 en 2013 een controle in de woningen plaatsgevonden, waarbij geen overtreding is geconstateerd;
  • in strijd met de vaste gedragslijn is aan de appellant een boete opgelegd, terwijl door het college geen bijzondere omstandigheden naar voren zijn gebracht die afwijking van de vaste gedragslijn rechtvaardigen.

Dit soort uitspraken zijn heel casuïstisch omdat alles afhangt van de omstandigheden van het geval. De uitspraak laat wel duidelijk zien dat het bestuursorgaan zonder bijzondere omstandigheden niet mag afwijken van een vaste gedragslijn.

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid september 2016

Horeca-mengvormen volgens rechter in strijd met Drank- en Horecawet

Op 28 juli jl. heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gedaan over een experiment met een mengvorm van detailhandel en horeca van de gemeente Nieuwegein. Op grond van het zogenaamde “Besluit tijdelijke proef reguleren mengvormen winkel/horeca” staat de gemeente Nieuwegein in een pilot gemengde ondernemersactiviteiten toe zoals:

– horeca met daaraan ondergeschikte detailhandel;
– horeca met daaraan ondergeschikt slijten;
– winkels die drank mogen verkopen;
– winkels die drank mogen schenken;
– slijterijen met daaraan ondergeschikte horeca en/of detailhandel.

De Slijtersunie stelt dat de pilot in strijd is met de Drank- en Horecawet (DHw). Het verzoek om handhavend optreden van de Slijtersunie is door de gemeente afgewezen en de Slijtersunie heeft tegen de afwijzing bezwaar gemaakt. Hangende de bezwaarprocedure heeft de Slijtersunie een verzoek om voorlopige voorziening ingediend en bij uitspraak van 28 juli jl. is daarop beslist.

Uit de uitspraak blijkt duidelijk dat alle vijf de categorieën van de pilot strijdig zijn met de DHw. Volgens de voorzieningenrechter gedoogt de gemeente dan ook “actief en stimulerend overtreding van de wet”.

Uit vaste rechtspraak volgt een beginselplicht tot handhavend optreden in geval een wettelijk voorschrift wordt overtreden, tenzij sprake is van een bijzondere omstandigheden. Volgens de voorzieningenrechter sluit de omstandigheid dat de gemeente de betrokken ondernemers “uitnodigt” om de wet te overtreden, welke overtreding onder strikte voorwaarden ook wordt gedoogd, al bijna uit dat er een bijzondere omstandigheid is die afzien van handhaving rechtvaardigt. Het uitnodigende karakter van het experiment staat volgens de voorzieningenrechter op gespannen voet met de toezichts- en handhavingstaak die de gemeente in het kader van de DHw heeft.

De voorzieningenrechter gaat vervolgens nader in op i) de proportionaliteit en evenredigheid van handhaving, ii) de schaalgrootte van de overtreding en iii) het belang van de pilot (r.o. 10). Zo hadden de betrokken ondernemers door het karakter van de pilot moeten weten dat zij de DHw zouden overtreden. Ten aanzien van de schaalgrootte van de pilot acht de voorzieningenrechter het verweer van de gemeente tegenstrijdig en onbegrijpelijk. Over het belang van de pilot overweegt de voorzieningenrechter in het bijzonder vanuit staatsrechtelijke perspectief. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat de Staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport ten aanzien van dit soort pilots heeft aangegeven deze niet te ondersteunen en dat uitsluitend experimenteren binnen de kaders van de DHw is toegestaan. De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat er geen bijzondere omstandigheden aan de orde zijn die maken dat van de beginselplicht tot handhaving kan worden afgeweken, zodat de gemeente niet kan weigeren gebruik te maken van haar bevoegdheid om handhavend op te treden.

De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening toe en benadrukt dat de uitspraak primair strekt tot handhaving van de vereisten van de DHw en geen ruimte laat voor de pilot.

Deze uitspraak heeft mogelijk gevolgen voor vergelijkbare pilots in andere steden in Nederland. Ook in Amsterdam wordt bijvoorbeeld geëxperimenteerd met horeca-mengvormen. In dat verband is van belang dat ook de rechtbank Overijssel reeds over een dergelijke pilot en eventuele strijd met de DHw heeft geoordeeld (uitspraak van 30 maart 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:1078).

Wanneer kan een bestemmingsplanregeling ook alweer onverbindend worden geacht?

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 augustus jl. (ECLI:NL:RVS:2016:2235) gaat het over de vraag of een bestemmingsplanregeling wegens strijd met de geldende provinciale verordening onverbindend moet worden geacht. Hoe zit dat ook alweer met het onverbindend achten van bestemmingsplanregelingen? Ik zet het even kort voor u op een rijtje.

Het gaat om de exceptieve toetsing van een bestemmingsplanregeling. Dit betekent dat de strijd met een hogere regeling niet wordt aangevoerd in de betreffende bestemmingsplanprocedure, maar pas later in de procedure over een omgevingsvergunning die op basis van het in werking getreden bestemmingsplan is verleend. In de eerste plaats maakt de Afdeling wat de toetsing aan de hogere regeling betreft onderscheid tussen de bestemmingsplanprocedure en de procedure over een verleende omgevingsvergunning. Slechts indien sprake is van een evidente strijdigheid met de hogere regeling, kan in de procedure over een verleende omgevingsvergunning de bestemmingsplanregeling onverbindend worden geacht of buiten toepassing worden gelaten. In de tweede plaats moet de hogere regeling voldoende concreet zijn. De Afdeling verwijst in dat verband naar haar eerdere uitspraken:

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2842, strekt de mogelijkheid om in een procedure die is gericht tegen een besluit omtrent de verlening van een omgevingsvergunning, de gelding van de toepasselijke bestemmingsplanregeling aan de orde te stellen niet zover dat deze regeling aan dezelfde toetsingsmaatstaf wordt onderworpen als de toetsingsmaatstaf die wordt gehanteerd in het kader van de beoordeling van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan. In geval in een eerstbedoelde procedure wordt aangevoerd dat de bestemmingsregeling in strijd is met een hogere regeling als bijvoorbeeld een provinciale verordening, dient de bestemmingsregeling slechts onverbindend te worden geacht of buiten toepassing te worden gelaten, indien de bestemmingsregeling evident in strijd is met de hogere regeling. Voor een dergelijke evidentie is blijkens de uitspraak van 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:929, onder meer vereist dat de hogere regelgeving zodanig concreet is dat deze zich voor toetsing daaraan bij wijze van exceptie leent.”

In de aan de orde zijnde kwestie komt de Afdeling tot het oordeel dat de betreffende regeling in de provinciale verordening voldoende concreet is. De strijdigheid met de provinciale verordening is volgens de Afdeling daarentegen niet evident. Er bestaat volgens de Afdeling dan ook geen aanleiding om de bestemmingsplanregel onverbindend te achten of buiten toepassing te laten.

Kunnen B&W een verleende omgevingsvergunning gedeeltelijk intrekken?

Op grond van artikel 2.33 lid 2 onder a van de Wabo kunnen B&W een verleende omgevingsvergunning (voor bouwen) intrekken indien gedurende 26 weken dan wel gedurende de in de vergunning genoemde termijn geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning.

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 september jl. staat het besluit van B&W van Bronckhorst centraal, waarbij een “oude” bouwvergunning op grond van de Woningwet en een “oude” vrijstelling op grond van artikel 19 lid 2 van de WRO gedeeltelijk zijn ingetrokken (ECLI:NL:RVS:2016:2448). Oorspronkelijk was de bouw van tien nieuwe woningen vergund, maar omdat ten aanzien van zeven woningen geen handelingen in de zin van artikel 2.33 lid 2 onder a van de Wabo waren verricht, hadden B&W de bouwvergunning en vrijstelling ingetrokken voor zover deze zag op de realisatie van die zeven nog niet gerealiseerde woningen.

De vergunninghouder kon zich niet met dit besluit verenigen en voerde daartegen aan dat de vergunde woningen ruimtelijk gezien onlosmakelijk met elkaar samenhangen, zodat de onderdelen in functioneel opzicht niet van elkaar kunnen worden gescheiden.  De woningen zouden namelijk in een woonhofje met een keerlus worden gerealiseerd.

De Afdeling herhaalt in de uitspraak in de eerste plaats haar standpunt dat de gedeeltelijke intrekking van een omgevingsvergunning mogelijk is en verwijst in dat verband naar haar eerdere uitspraak van 21 januari 2015 (ECLI:NLRVS:2015:124). Daarbij herhaalt de Afdeling het standpunt dat de “enkele omstandigheid dat de houder van een bouwvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten voldoende is om de intrekking van een ongebruikte bouwvergunning te rechtvaardigen”. Uit de uitspraak van 21 januari 2015 volgt echter tevens dat bij de intrekking van een omgevingsvergunning alle in aanmerking te nemen belangen dienen te worden betrokken en tegen elkaar afgewogen dienen te worden.

Met betrekking tot de onlosmakelijke samenhang oordeelt de Afdeling dat de tien vergunde woningen bouwkundig en functioneel van elkaar te onderscheiden zijn en dat de woningen elk als zelfstandige woning kunnen functioneren. Het argument van de vergunninghouder omtrent de ruimtelijke samenhang tussen de woningen, maakt dat niet anders.

Die ruimtelijke samenhang kan volgens de Afdeling wel een rol spelen bij de vraag of B&W in redelijkheid van hun bevoegdheid gebruik mochten maken. Maar ook dat argument baat de vergunninghouder in dit geval niet. Ondanks het feit dat de bij de verlening van de vrijstelling beoogde ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur niet meer ontstaat, oordeelt de Afdeling dat B&W zich op het standpunt hebben kunnen stellen dat dit nadeel ruimtelijk niet onaanvaardbaar is en minder bezwarend is dan een verdere verstoring van de woningmarkt (structurele leegstand).

Als houder van een omgevingsvergunning (voor bouwen) dien je dus tijdig met de bouw van het gehele plan aan te vangen, anders loop je het risico dat de vergunning gedeeltelijk wordt ingetrokken.

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juli/augustus 2016

Reactie wethouder gemeente Den Haag inzake pilot private kwaliteitsborging

 

Op 16 augustus jl. kwam de NOS met een nieuwsbericht over een experiment met particulier toezicht in de bouw van de gemeente Den Haag (de zogenaamde pilot kwaliteitsborging van nieuwbouwwoningen). In de pilot wordt vooruitgelopen op de nieuwe Wet kwaliteitsborging in de bouw en wordt niet door de gemeente maar door private partijen toezicht gehouden op de bouw van 437 woningen. Volgens het nieuwsbericht zou de gemeente “onvoldoende in beeld” hebben of ingebruikname van de inmiddels 141 opgeleverde woningen verantwoord is. Zie voor het volledige nieuwsbericht van de NOS de link onderaan dit bericht.

Bij brief van 23 augustus jl. heeft de wethouder SWDC van de gemeente Den Haag, de heer Wijsmuller, op de berichtgeving over de pilot gereageerd. Uit de brief blijkt dat de gemeente Den Haag in 2010 al de pilot Extern Bouwtoezicht heeft uitgevoerd en dat de gemeente sinds 2014 mee doet aan het experiment Private Kwaliteitsborging Garantiewoningen. De wethouder erkent in de brief dat de gemeente in de pilot formeel geen rol in het toezicht op de bouwkwaliteit heeft, maar geeft tevens aan dat ervoor is gekozen via schaduwtoezicht deze nieuwe werkwijze te monitoren. Volgens de wethouder blijft de positie van eigenaar-bewoners dan ook gelijk ten opzichte van het huidige, gemeentelijke toezicht. In de brief wordt erkend dat uit het uitgelekte ambtelijk werkdocument van medio juli 2016 over de ervaringen van de eerste anderhalf jaar blijkt dat het kwaliteitssysteem op dit moment nog niet voldoet, dat bij bepaalde projecten is geconstateerd dat de projecten op sommige punten niet voldoen aan het Bouwbesluit en dat van veel projecten nog geen opleverdossier en goedkeurende verklaring is ontvangen. Daar waar de veiligheid in het geding was, zou de gemeente al tijdens de bouw hebben ingegrepen. Volgens de wethouder zijn de opgeleverde woningen binnen de pilot qua veiligheid van dezelfde kwaliteit als andere nieuwbouwwoningen. Er zouden inmiddels 157 woningen zijn opgeleverd. Opvallend is dat uit de brief blijkt dat de bewoners van de betreffende woningen inderdaad nog niet waren geïnformeerd. De gemeente heeft besloten de bewoners vóór het weekend van 27/28 augustus jl. per brief te informeren. De wethouder sluit de brief af met de mededeling dat de ervaring in Den Haag leert dat de gebruikte instrumenten nog niet voldoende zijn om de private kwaliteitsborging in de bouw te garanderen en dat er in dat verband zorgen zijn over de invoeringsdatum van 1 januari 2018.

De brief van de wethouder SWDC van de gemeente Den Haag van 23 augustus jl. en het ambtelijk werkdocument met ervaringen van juli 2016 zijn vindbaar via de volgende link:

https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/overige_bestuurlijke_stukken/148805

Link naar NOS-bericht van 16 augustus 2016:

http://nos.nl/artikel/2126079-bewoners-mogelijk-ondeugdelijke-woningen-den-haag-weten-van-niets.html

 

Welstandscommissie moet afwijking van het bestemmingsplan respecteren

 

In de uitspraak van 20 juli jl. heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State haar oordeel herhaald dat een welstandscommissie geen negatief welstandsadvies kan geven over een deel van het bouwplan, waarvoor het college bereid is van het geldende bestemmingsplan af te wijken. Ik fris even uw geheugen op.

Het is standaardjurisprudentie dat een welstandscommissie zich dient te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. In aanvulling daarop overweegt de Afdeling conform haar eerdere uitspraak van 23 september 2015 (ecli:nl:rvs:2015:2967) dat een welstandscommissie zich ook dient te richten naar een afwijking van het geldende bestemmingsplan waaraan het college planologische medewerking wenst te verlenen. De Afdeling overweegt in het aan de orde zijnde geval als volgt:

Gelet op de bereidheid van het college om voor de bouwhoogte omgevingsvergunning te verlenen met toepassing van de afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan, dient de bouwhoogte te worden gerespecteerd en kan daarin geen grond zijn gelegen voor een negatief welstandsadvies.”

Het wordt dan ook steeds lastiger om een bouwplan wegens strijd met de redelijke eisen van welstand aan te vechten.

Via deze link kunt u de volledige uitspraak lezen:
https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=88418&summary_only=&q=ecli%3Anl%3Arvs%3A2015%3A2967

 

Gemeente Amsterdam wenst afspraken te maken met Airbnb

 

Op 15 juli jl. werd bekend dat Airbnb geen gehoor geeft aan de wens van de gemeente Amsterdam om gegevens van verhuurders van Airbnb in te zien. Airbnb blijkt ter bescherming van privacy van de verhuurders slechts bereid de gegevens geanonimiseerd door te spelen. Verantwoordelijk wethouder Ivens toonde begrip voor het standpunt van Airbnb, maar wenst in zijn strijd om illegale hotels tegen te gaan tot concrete afspraken met Airbnb te komen.

Via deze link kunt u het artikel hierover op nu.nl lezen:

http://nu.nl/amsterdam/4293999/ivens-of-betere-afspraken-maken-met-airbnb-of-we-maken-geen-afspraken.html

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid juni 2016

Legessanctie in artikel 3.1 Wro moet ruim worden uitgelegd

In artikel 3.1 lid 4 van de Wro is bepaald dat indien voor het verstrijken van de periode van 10 jaar geen nieuw bestemmingsplan is vastgesteld (artikel 3.1 lid 2 Wro) dan wel geen verlengingsbesluit is genomen (artikel 3.1 lid 3 Wro), de bevoegdheid vervalt tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan.

Een aantal rechtbanken had zich reeds over de vraag gebogen of artikel 3.1 lid 4 Wro ruim dan wel eng moest worden uitgelegd. Op 30 maart jl. heeft het Gerechtshof Den Haag zich als eerste hof over deze vraag uitgelaten (ECLI:NL:GHDHA:2016:906).

In de betreffende kwestie was een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de activiteiten “bouwen”, “strijdig gebruik” en “slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigen van een monument”. Op het moment dat deze aanvraag werd ingediend was het geldende bestemmingsplan reeds ouder dan 10 jaar en was geen verlengingsbesluit genomen.

Het Hof oordeelt in de eerste plaats dat het in behandeling nemen van de aanvraag van een omgevingsvergunning een met het bestemmingsplan samenhangende belaste dienst in de zin van artikel 3.1 lid 4 van de Wro is, ook al worden deeltarieven  in rekening gebracht voor activiteiten die deel uit maken van project (“strijdig gebruik” en “slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigen monument”) . Het Hof baseert dit oordeel op de wetsgeschiedenis. De verleende, belaste dienst omvat in dit geval volgens het Hof tevens de toetsing van de bouwactiviteiten aan het bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Het standpunt van de heffingsambtenaar  dat deze verrichte werkzaamheden  buiten de reikwijdte van artikel 3.1 lid 4 Wro vallen, volgt het Hof niet. Dit zou volgens het Hof anders kunnen zijn indien de betreffende werkzaamheden als afzonderlijke belastbare diensten in de Legesverordening waren aangewezen.

Tot slot oordeelt het Hof dat artikel 3.1 lid 4 Wro naar doel en strekking niet alleen aan de invordering maar ook aan de heffing van leges in de weg staat.

Let als aanvrager dus goed op hoe oud het geldende bestemmingsplan is op het moment dat je een aanvraag indient, dat kan zo zijn voordelen hebben.

 

Hersteltermijnen om verzuimen te herstellen en het zorgvuldigheidsvereiste

Op grond van artikel 6:6 Awb dient een bestuursorgaan de indiener van een bezwaarschrift dat niet aan alle wettelijke  vereisten voldoet, de gelegenheid te bieden het verzuim binnen een door hem te stellen termijn te herstellen.  Er wordt dan een nieuwe, fatale termijn gegeven waarbinnen het verzuim dient te worden hersteld.

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 mei jl. (ECLI:NL:RVS:2016:1399) is de vraag aan de orde of bij het stellen van een tweede hersteltermijn opnieuw door het bestuursorgaan vermeld dient te worden dat bij het overschrijden van de termijn de kans bestaat dat dit niet-ontvankelijkverklaring tot gevolg zal hebben. In die uitspraak sluit de Afdeling aan bij de standaardjurisprudentie van de Centrale Raad van Beroep hierover. Zo overweegt de Afdeling dat aan de in het kader van de bezwaarschriftprocedure  in acht te nemen zorgvuldigheid niet wordt voldaan “indien bij een eerdere, voor het herstel van het verzuim gestelde termijn wel is gewezen op de mogelijkheid van niet-ontvankelijkverklaring bij overschrijding daarvan, maar bij de laatste daarvoor gestelde termijn niet”.

Ook bij het stellen van een tweede hersteltermijn dient dus te allen tijde te worden vermeld dat bij het overschrijden van de termijn de kans bestaat dat dit niet-ontvankelijkverklaring tot gevolg zal hebben.

Dat het niet in acht nemen van voormeld zorgvuldigheidsvereiste niet altijd leidt tot het oordeel dat het besluit tot niet-ontvankelijkverklaring in rechte geen stand kan houden, blijkt niet allen uit de standaardjurisprudentie van de Centrale  Raad van Beroep, maar ook uit deze uitspraak van de Afdeling.  Zo neemt de Afdeling in rechtsoverweging 3.4 in aanmerking dat:

  • appellant per brief een eerste hersteltermijn is gegeven en daarbij is vermeld dat het niet herstellen van het verzuim tot niet-ontvankelijkverklaring kan leiden;
  • het verzuim niet is hersteld binnen de eerste gestelde hersteltermijn;
  • na het verstrijken van die eerste hersteltermijn door appellant om uitstel is verzocht en daarbij door de appellant is gewezen op de brief waarin de eerste hersteltermijn met de mededeling omtrent niet-ontvankelijkverklaring was opgenomen;
  • het verzuim nimmer – dus ook niet binnen de tweede hersteltermijn – door appellant is hersteld.

De Afdeling laat het besluit tot niet-ontvankelijkverklaring dan ook in stand.

 

Internetconsultaties ontwerp AMvB’s Omgevingswet

Zoals ik reeds in de nieuwsbrief van mei aankondigde, is de minister voornemens op 1 juli a.s. te starten met de formele toetsing en consultatie van de AMvB’s op grond van de Omgevingswet. Het gaat om de volgende ontwerp AMvB’s:

  • het Omgevingsbesluit;
  • het Besluit kwaliteit leefomgeving;
  • het Besluit activiteiten leefomgeving;
  • het Besluit bouwwerken leefomgeving.

De internetconsultatie zal vermoedelijk van 1 juli tot 16 september a.s. lopen.

Bijgaand de link naar een brief van de VNG waarin wordt opgeroepen uw inbreng voor de VNG-reactie uiterlijk 22 augustus a.s. toe te sturen:

https://vng.nl/files/vng/brieven/2016/20160628_ledenbrief_consultaties_amvbs-bij-omgevingswet-aanvullingswet-grondeigendom-en-wijziging-bro_0.pdf

 

Ontwerpwijziging Ladder voor duurzame verstedelijking naar Tweede Kamer

Bij brief van 23 juni 2016 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu een brief met een voorstel tot aanpassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 leden 2, 3 en 4 Bro) aan de Tweede Kamer gestuurd. De voorgestelde aanpassing beoogt de Ladder op de volgende wijze te vereenvoudigen:

  • een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling blijft vereist, maar alleen in geval van ontwikkelingen die buiten bestaand stedelijk gebied worden voorzien dient gemotiveerd te worden waarom de ontwikkeling niet binnen stedelijk gebied kan worden voorzien en dient de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied, te worden beschreven;
  • de derde trede van de Laddertoets inzake passende ontsluiting komt te vervallen;
  • indien in een bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6 lid 1 onder a of b Wro is opgenomen, kan bij het bestemmingsplan worden bepaald dat de benodigde beschrijvingen eerst bij de toelichting bij het wijzigings- of uitwerkingsplan benodigd zijn;
  • het huidige lid 3 van artikel 3.1.6 Bro inzake de overeenkomstige toepassing op provinciale verordeningen wordt geschrapt;
  • in lid 4 van artikel 3.1.6 Bro wordt “actuele regionale behoefte” vervangen door “behoefte”.

De definities van “bestaand stedelijk gebied” en “stedelijke ontwikkeling’ worden niet gewijzigd.

De ontwerpwijziging zal naar verwachting van medio juli tot medio september 2016 ter inzage liggen.

 

De Erfgoedwet treedt op 1 juli 2016 in werking

Op 1 juli 2016 treedt de Erfgoedwet in werking. De nieuwe Erfgoedwet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988 en bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland.

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid mei 2016

Controleer als koper of voor alle bouwwerken vergunningen zijn verkregen, ook al zijn ze vóór 1 april 2007 gebouwd en wordt na 1 april 2007 gekocht!

 

In een uitspraak van 11 mei jl. van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2016:1263) is de vraag aan de orde of een gemeente handhavend mag optreden tegen het in stand laten van vóór 1 april 2007 zonder bouwvergunning/omgevingsvergunning gerealiseerde bouwwerken (zie artikel 2.3a lid 1 Wabo). Sinds 2014 is het standaardjurisprudentie dat een gemeente vanwege het rechtszekerheidsbeginsel geen last onder dwangsom kan opleggen met betrekking tot vóór 1 april 2007 zonder vergunning gebouwde bouwwerken indien de eigenaar ten tijde van het na 1 april 2007 verkrijgen van het bouwwerk geen concrete aanwijzingen had dat het bouwwerk zonder vergunning was gebouwd (vgl. ABRS 18 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2196). In de uitspraak van 11 mei jl. overweegt de Afdeling in aanvulling op die standaardjurisprudentie dat het college wel de mogelijkheid heeft daartegen op grond van artikel 2.3a lid 1 Wabo op te treden met bestuursdwang, en wel omdat dat ook al kon krachtens de Woningwet voor de wijziging van die wet per 1 april 2007.

Ook als koper van bouwwerken die voor 1 april 2007 zonder vergunning zijn gerealiseerd moet je dus rekening houden met handhavend optreden van de gemeente, ondanks het feit dat je het bouwwerk voor 1 april 2007 hebt gekocht en er ten tijde van de verkrijging van het bouwwerk geen concrete aanwijzingen zijn dat het bouwwerk zonder vergunning is gebouwd.

 

Amsterdamse standaardboete voor (onder)verhuren vrijesectorwoning te hoog!

 

In een uitspraak van eveneens 11 mei jl. van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2016:1277) gaat het om een boete die door de gemeente Amsterdam is opgelegd wegens het zonder vergunning onderverhuren van een vrijesectorwoning. Het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum legde een bestuurlijke boete van € 12.000,- op omdat de gehuurde woning zonder vergunning van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte was omgezet. De rechtbank oordeelde dat inderdaad sprake was van een overtreding van artikel 30 lid 1 aanhef en onder c van de toenmalige Huisvestingswet en dat het dagelijks bestuur bevoegd was een boete conform de tabel behorende bij de Amsterdamse Huisvestingsverordening op te leggen. De Afdeling bevestigt dat de in de tabel bij de Huisvestingsverordening opgenomen boete van voor het onttrekken van een woning zonder vergunning bij een eerste overtreding niet onevenredig is, maar buigt zich tevens over de vraag of de opgelegde boete in dat concrete geval passend en evenredig is gelet op het punitieve karakter van het besluit en alle relevante omstandigheden van het geval. Daarbij acht de Afdeling van belang dat in de tabel met standaardboetes geen rekening wordt gehouden met het niet-bedrijfsmatig handelen van de onderverhuurder en het feit dat niet is gebleken dat de onderverhuurder daarbij financiële voordeel heeft genoten, terwijl bij het in gebruik geven/nemen wel wordt gedifferentieerd naar die omstandigheden. De Afdeling acht de standaardboete voor het onttrekken van woonruimte zonder vergunning dan ook te hoog en in strijd met het evenredigheidsbeginsel en bepaalt de hoogte van de boete op € 3.000,-.

Ondanks het feit dat het een standaardboete betreft, kan dus wel degelijk worden opgekomen tegen de hoogte van de boete.

 

Voortgang stelsel Omgevingswetgeving

 

Op 25 mei jl. heeft de minister van Infrastructuur en Milieu een brief aan de Tweede Kamer gestuurd over de voortgang van het regelgevingsstelsel voor de invoering van de Omgevingswet. Uit de brief blijkt welke elementen van het stelsel de komende periode tegemoet kunnen worden gezien.

De minister is voornemens op 1 juli a.s. te starten met de formele toetsing en consultatie van de AMVB’s. Deze internetconsultatie zal tot 16 september a.s. lopen.

Met betrekking tot de aanvullingswetten “geluid” en “bodem” heeft van 22 maart tot 17 mei jl. een openbare internetconsulatie plaatsgevonden. De verwachting is dat de internetconsultatie van de aanvullingswet “grondeigendom” op 1 juli a.s. start en die van de aanvullingswet “natuur” op 1 november a.s.

In het najaar hoopt de minister de internetconsultatie van de Invoeringswet en het Invoeringsbesluit te starten.

Voor de volledige versie van de brief kunt u op onderstaande link klikken.

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2016/05/25/voortgang-stelsel-omgevingswetgeving

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid april 2016

Eerste ontwerp aanvullingswetten bij de Omgevingswet in consultatie

Op de dag dat de Eerste Kamer met ruime meerderheid instemde met de Omgevingswet, zijn ook de eerste twee ontwerp aanvullingswetten in consultatie gegaan.

Met ingang van 22 maart jl. liggen tot 17 mei a.s. de volgende ontwerp aanvullingswetten ter inzage:

  • de ontwerp aanvullingswet geluid (ter vervanging van de huidige Wet geluidhinder en het huidige H11 van de Wet milieubeheer); en
  • de ontwerp aanvullingswet bodem (ter vervanging van de huidige Wet bodembescherming).

Meer informatie over de internetconsultatie van deze concept aanvullingswetten is te vinden via de volgende links:

https://www.internetconsultatie.nl/omgevingswet_geluid

https://www.internetconsultatie.nl/omgevingswet_bodem

In aanvulling op deze concept aanvullingswetten zullen ook nog ontwerpen voor de aanvullingswet natuur, de aanvullingswet grond en de aanvullingswet ammoniak en veehouderij in consultatie gaan.

Let op dat je als verhuurder geen overtreder bent!

In de nieuwsflits van februari jl. wees ik al op het risico dat je als eigenaar/verhuurder van een object tevens als overtreder kunt worden aangemerkt indien de huurder het object in strijd met het geldende bestemmingsplan gebruikt. Ik wees toen op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2970).

Op 30 maart jl. heeft de Afdeling zich opnieuw over een dergelijke kwestie gebogen (ECLI:NL:RVS:2016:849). De Afdeling herhaalt haar standaardoverweging in deze dat “van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt” en dat de eigenaar aannemelijk dient te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.

In dit geval werd een pension in strijd met het bestemmingsplan permanent bewoond. Het argument van de verhuurder dat op grond van de huurovereenkomst bewijs moet worden overgelegd van een hoofdverblijf elders, kan haar niet baten omdat zij had nagelaten die bewijsstukken van het hoofdverblijf elders over te leggen. Ook het recht op privacy van de huurder kan de verhuurder niet baten. De Afdeling overweegt opnieuw dat het recht op privacy van een huurder niet in de weg behoeft te staan aan het kunnen controleren van het gebruik van het eigendom van de verhuurder.

Het is en blijft als verhuurder dan ook van groot belang regelmatig te controleren of een verhuurd object in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan wordt gebruikt en bewijs van die controles te bewaren.

De wet VTH is op 14 april jl. in werking getreden

Op 14 april jl. is de wet Verbetering vergunningverlening, toezicht en handhaving (VTH) in werking getreden. Deze wet van 9 december 2015 wijzigt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht door paragraaf 5.2 van de Wabo te vervangen (de artikelen 5.3 tot en met 5.9) en een nieuw artikel 5.11 toe te voegen aan paragraaf 5.3 van de Wabo.

Het doel van de wet VTH is kwaliteitsbevordering en samenwerking bij de uitvoering en handhaving van het omgevingsrecht. Zo wordt onder meer het basistakenpakket van de 29 omgevingsdiensten in Nederland wettelijk vastgelegd en worden gemeenten verplicht een verordening vast te stellen met regels over de uitvoering en handhaving van de taken die in opdracht van burgemeester en wethouders worden uitgevoerd (artikel 5.4 lid 1 sub b Wabo). De verordening dient een goede kwaliteit van de uitvoering en handhaving van het bepaalde bij of krachtens de betrokken wetten door omgevingsdiensten te waarborgen.

De VNG en het IPO hebben reeds een modelverordening kwaliteit VTH opgesteld. Deze is te bekijken via deze link:

https://vng.nl/onderwerpenindex/milieu-en-mobiliteit/vergunningverlening-toezicht-en-handhaving/brieven/modelverordening-kwaliteit-vergunningverlening-toezicht-en-handhaving-vth

Voor meer informatie kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid maart 2016

VvE verantwoordelijk voor achterstallig onderhoud

In navolging van de nieuwsflits van februari jl. informeer u graag nader over de verantwoordelijkheden van een eigenaar van objecten.

Op 16 december 2015 (gepubliceerd op 9 februari jl.) deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak over de rol van de Vereniging van Eigenaren (VvE) in geval van achterstallig onderhoud aan een pand (201503755/1/A1, ECLI:NL:RVS:2015:3860). In dit geval ging het om overtreding van artikel 3.25 van het Bouwbesluit ten behoeve van beperking van vochtvorming in onder meer verblijfsruimten. De VvE werd in een last onder dwangsom gelast die overtreding te beëindigen.

Uit de uitspraak blijkt dat de VvE ook voor achterstallig onderhoud aan een pand kan worden aangesproken indien een individueel lid van de VvE aan de hand van een in zijn opdracht verricht onderzoek heeft aangetoond dat een ander individueel lid van de VvE verantwoordelijk is voor dat achterstallige onderhoud.

De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat het college terecht van belang had geacht dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van gemeenschappelijke onderdelen van het pand en dat de VvE opdracht kan geven tot het ongedaan maken van de geconstateerde overtreding. De Afdeling neemt dit oordeel van de rechtbank over en overweegt in aanvulling daarop dat niet is gebleken dat de VvE het niet in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen en dat de rechtsfiguur van de VvE het gelet hierop in dit geval mogelijk maakt haar in plaats van een van de leden van de VvE aan te schrijven.

Een eigenaar/verhuurder dient dus niet alleen het feitelijke gebruik van een object, maar ook het onderhoudsniveau van een object in de gaten te houden.

 

 De Eerste Kamer stemt op 22 maart a.s. over de Omgevingswet

Op 22 maart a.s. stemt de Eerste Kamer over de Omgevingswet. Afgelopen dinsdag werd het wetsvoorstel behandeld tijdens de commissievergadering Infrastructuur, Milieu en Ruimtelijke Ordening (IMRO). Het lijkt erop dat de wet kan rekenen op steun in de Eerste Kamer. De Eerste Kamer is wel kritisch ten aanzien van participatie voor burgers, de eigen afwegingsruimte voor gemeenten en de inwerkingtreding van onomkeerbare omgevingsbesluiten.

 

Gewijzigd ontwerptracébesluit Verbreding A9 Badhoevedorp – Holendrecht (Amstelveen) ligt ter inzage

In deze nieuwsbrief wijs ik u graag tevens op het gewijzigd ontwerptracébesluit Verbreding A9 Badhoevedorp – Holendrecht (Amstelveen). Met ingang van 18 maart ligt dat ontwerptracébesluit gedurende zes weken ter inzage. De A9 bij Amstelveen zal niet ondertunneld worden, maar zal dieper komen te liggen en er zullen er twee overkappingen en nieuwe verbindingen voor fietsers en voetgangers komen.

Er vinden informatiebijeenkomsten over het gewijzigde ontwerptracébesluit plaats op 22 en 24 maart en 4 en 11 april a.s. Zie voor meer informatie de volgende link:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2016-13762.html?zoekcriteria=%3fzkt%3dUitgebreid%26pst%3dStaatscourant%26vrt%3dontwerptracebesluit%2bamstelveen%2ba9%26zkd%3dInDeGeheleText%26dpr%3dAlle%26spd%3d20160317%26epd%3d20160317%26sdt%3dDatumPublicatie%26planId%3d%26pnr%3d1%26rpp%3d10&resultIndex=0&sorttype=1&sortorder=4

Gedurende de termijn van terinzagelegging (tot en met 28 april a.s.) kan een ieder een zienswijze over het ontwerptracébesluit naar voren brengen. Indien u daarbij hulp of advies kunt gebruiken, dan verneem ik dat graag. Ik stel graag die zienswijze voor u op!

 

Indien u naar aanleiding van deze nieuwsflits of anderszins vragen en/of opmerkingen heeft, dan verneem ik die graag. U kunt zich dan wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

Nieuwsflits Vastgoed & Overheid februari 2016

Wat als de huurder jouw woning illegaal (onder)verhuurt via airbnb of booking.com

Na de herziening van de Huisvestingsverordening per 1 juli 2015 is de gemeente Amsterdam tot het opleggen van boetes overgegaan indien een woning via websites zoals airbnb of booking.com voor short stay wordt verhuurd. Het is op grond van de Huisvestingsverordening namelijk niet toegestaan zonder vergunning een woning aan de woningvoorraad te onttrekken.

Ook als je als eigenaar/verhuurder van een woning  niet op de hoogte bent van een dergelijke handelwijze van de huurder, kun je als eigenaar/verhuurder toch als overtreder worden aangemerkt. In een tamelijk recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van  23 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2970) herhaalt de Afdeling haar standaardoverwegingen dat “van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt” en dat “de eigenaar (…) aannemelijk (dient) te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt”. Daarbij zijn de volgende omstandigheden volgens de Afdeling relevant:

  1. een eigenaar die meerdere panden in eigendom heeft voor beleggingsdoeleinden dient het gebruik van het pand regelmatig te controleren;
  2. niet is toegelicht wanneer en op welke wijze de eigenaar/verhuurder het gebruik van het pand heeft gecontroleerd, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat hij voldoende toezicht heeft gehouden;
  3. in 2006 en 2009 was de verhuurder/eigenaar er reeds op gewezen dat het pand niet als hotel mocht worden gebruikt;
  4. nadat de huurder kenbaar had gemaakt het pand voor short stay te willen exploiteren, lag het op de weg van eigenaar/verhuurder scherper toezicht te houden op het gebruik van het pand dan wel nader onderzoek daarnaar te doen;
  5. dat de verhuurder/eigenaar op een afstand 150 km van het pand woont en het pand niet zonder toestemming van de gebruikers kon betreden, doet niet af aan de verantwoordelijkheid van de verhuurder/eigenaar zich over het gebruik van het pand adequaat te informeren.

Mocht je als eigenaar/verhuurder met een boetebesluit voor de illegale verhuur van je woning van de gemeente Amsterdam worden geconfronteerd, dan is de uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 28 januari 2016 (gepubliceerd op 17 februari jl.) van belang (ECLI:NL:RBAMS:2016:568). In die uitspraak constateert de Voorzieningenrechter dat in de per 1 juli 2015 in werking getreden Huisvestingsverordening wordt verwezen naar onjuiste artikelen in de Huisvestingswet 2014 om een boete op te kunnen leggen. Zo wordt er verwezen naar de artikelen 7 en 30 van de Huisvestingswet 2014 terwijl er verwezen had moeten worden naar artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. De Voorzieningenrechter oordeelt als volgt: “Hoewel deze onjuiste verwijzing zeer waarschijnlijk bij de herziening van de Huisvestingsverordening over het hoofd is gezien, betekent dit niet dat daaraan voorbij kan worden gegaan bij de (voorlopige) rechtmatigheidsbeoordeling van de bestreden besluiten”. Omdat het gebrek in bezwaar niet meer kan worden hersteld, is de Voorzieningenrechter van oordeel dat de bestreden besluiten in bezwaar naar verwachting niet zullen standhouden. Zolang de Huisvestingsverordening op dit onderdeel nog niet is herzien, lijk je als verhuurder/eigenaar én huurder dus de dans te kunnen ontspringen.

Voor meer informatie kunt u zich wenden tot mr. Femke van der Heijden op telefoonnummer 020 – 305 83 83.

VAR gaat verdwijnen

De VAR (Verklaring ArbeidsRelatie) wordt naar verwachting per 1 april 2016 afgeschaft. In plaats daarvan, zal er gewerkt worden met door de Belastingdienst beoordeelde model- en voorbeeldovereenkomsten.

Bij gebruik van deze overeenkomsten hoeven er geen loonheffingen te worden ingehouden en afgedragen. Als de werkelijkheid tenminste overeenstemt met de schriftelijke afspraken. Het is ook mogelijk om zelf een overeenkomst door te Belastingdienst te laten beoordelen. Als uit de overeenkomst geen verplichting voortvloeit tot het afdragen van loonheffingen, bevestigt de Belastingdienst dat schriftelijk. Deze bevestiging is vijf jaar geldig.

Overeenkomsten die voor 1 februari 2016 worden voorgelegd aan de Belastingdienst, zullen voor 1 april 2016 zijn beoordeeld en, indien het oordeel is dat daarmee buiten dienstbetrekking wordt gewerkt, zo mogelijk gepubliceerd. Er zullen dus steeds meer voorbeeldovereenkomsten op de website van de Belastingdienst te vinden zijn.

Er geldt een implementatietermijn tot 1 januari 2017. Dat houdt in dat alle opdrachtgevers en opdrachtnemers tot 1 januari 2017 de tijd hebben om zo nodig hun werkwijze aan te passen aan een werkwijze die is voorzien in een voorbeeld- of modelovereenkomst. Tot die tijd zal de Belastingdienst wel toezicht houden, maar nog geen repressieve handhavingsmaatregelen nemen. De Belastingdienst zal waar nodig waarschuwen en partijen erop wijzen op welke punten een aanpassing van hun werkwijze nodig is om buiten dienstbetrekking te werken.

Het wetsvoorstel heeft geen terugwerkende kracht, dus tot op het moment van inwerkingtreding van de wet blijft de vrijwarende werking van de VAR voor de opdrachtgever bestaan. Indien na de inwerkingtreding wordt geconstateerd dat er sprake is van een dienstbetrekking, kunnen eventuele handhavingsmaatregelen dus niet zien op een periode waarvoor de opdrachtgever zich nog op de vrijwarende werking van de VAR kan beroepen. Bij partijen die na 1 januari 2017 niet volgens een beoordeelde (voorbeeld)overeenkomst of modelovereenkomst werken, kan worden gehandhaafd als blijkt dat er feitelijk sprake is van een dienstbetrekking. Als deze dienstbetrekking in 2016 al bestond, wordt alleen de periode vanaf 1 april 2016 in de handhaving betrokken.

Voortaan kan de opdrachtgever ook worden aangesproken als er toch loonheffingen moeten worden afgedragen –met de VAR was de opdrachtgever hiertegen gevrijwaard. Zo een naheffingsaanslag kan worden opgelegd als blijkt dat er niet wordt gewerkt overeenkomstig de beoordeelde overeenkomst en er dus toch sprake is van een arbeidsrelatie.

De voorbeeldovereenkomsten zijn te vinden op www.belastingdienst.nl. Uiteraard kunt u ook contact opnemen met Cathelijn Budding voor meer informatie hierover en over andere arbeidsrechtelijke onderwerpen.

Nieuwsflits arbeidsrecht oktober 2015 - ontslagredenen niet optellen bij ontbinding

Ontslagredenen mogen niet bij elkaar worden opgeteld

Vorige maand is er een ontbindingsverzoek afgewezen waaruit duidelijk wordt dat het nieuwe ontslagrecht misschien goedkoper is geworden (alhoewel dat ook lang niet altijd het geval is), maar niet soepeler. Het volgende was aan de hand. Een werkgever verzocht ontbinding wegens primair een verstoorde verhouding en subsidiair wegens disfunctioneren. Sinds 1 juli 2015 geldt dat elke grond op zich voldoende moet zijn om de ontbinding te rechtvaardigen en deze niet bij elkaar mogen worden opgeteld, zoals voorheen wel het geval was. De kantonrechter kwam tot de conclusie dat het feitencomplex dat was aangevoerd onvoldoende was voor ontbinding alleen op grond van disfunctioneren dan wel alleen op grond van een verstoorde verhouding. Het verzoek werd daarom afgewezen. Zorg dus altijd voor een goed opgebouwd dossier. Liever een half jaar wachten dan een geweigerde ontbinding – al heeft de werkgever de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan. Erg kansrijk oogt dat in dit geval op voorhand echter niet.

 

Nieuwe regels voor werknemers die doorwerken na het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd

De Eerste Kamer heeft ingestemd met een wetsvoorstel waardoor het aantrekkelijker moet worden om een AOW’ers in dienst te nemen of te houden. Zo wordt de loondoorbetalingsverplichting bij ziekte verkort naar 13 weken en vanaf 2018 zelfs naar zes weken, zijn er minder re-integratieverplichtingen, vervalt het opzegverbod al na 13 (i.p.v. 104) weken ziekte (en op termijn al na zes weken ziekte), bedraagt de opzegtermijn steeds een maand (ook al duurt het dienstverband langer dan vijf jaar) en, niet onbelangrijk, wordt de ketenregeling verruimd. Straks mogen er maximaal zes (in plaats van drie) arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd worden gesloten, mits de duur van vier (in plaats van twee) jaar niet wordt overschreden. Deze wet zal op een nader te bepalen datum inwerkingtreden.

 

Concurrentiebeding

Sinds 1 januari 2015 geldt al dat een concurrentiebeding niet mag bij een overeenkomst voor bepaalde tijd, tenzij er zwaarwegende bedrijfsbelangen bestaan die zo’n beding noodzakelijk maken. Uit recente rechtspraak blijkt al wel dat dit niet snel wordt aangenomen: de te beschermen belangen moeten concreet worden gemaakt en ook moet worden aangegeven dat deze niet op een andere manier – bijvoorbeeld met een relatie- of geheimhoudingsbeding – kunnen worden beschermd. Maar deze zware eisen lijken ook te gelden voor oude concurrentiebedingen. Zo oordeelde de kantonrechter dat de werkgever die het concurrentiebeding inriep tegen een ex-werknemer, de te beschermen zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen onvoldoende had onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Een opmerkelijke uitspraak, als wordt bedacht dat het beding dateerde van 1 januari 2013 en de arbeidsovereenkomst op 1 januari 2014 is geëindigd. Hoewel dus oud recht van toepassing was, diende volgens de kantonrechter de gewijzigde maatschappelijk opvatting die ten grondslag ligt aan de wetswijzing, in de belangenafweging te worden betrokken. Het concurrentiebeding werd geschorst. Dus zorg dat u helder voor ogen staat of en zo ja waarom een dergelijk beding noodzakelijk is en dat dit goed kan worden uitgelegd. Een vordering op grond van het concurrentiebeding – of dit nu onder oud of nieuw recht is overeengekomen – lijkt anders weinig kans van slagen te hebben.

 

Wanneer is er sprake van ernstige verwijtbaarheid die leidt tot een aanvullende billijke vergoeding?

Sinds 1 juli 2015 krijgt iedere werknemer met een dienstverband van twee jaar of langer, in principe een transitievergoeding mee bij ontslag. Deze is aanzienlijk lager dan de ontbindingsvergoeding op basis van de kantonrechtersformule – ongeveer een derde ervan. Maar als er sprake is van ernstige verwijtbaarheid van de werkgever, kan de kantonrechter een aanvullende billijke vergoeding toekennen. Maar wanneer is dat het geval? Onlangs is er een uitspraak gepubliceerd waarin werd aangenomen dat de werkgever ernstig verwijtbaar had gehandeld. Het ging om een vrachtwagenchauffeur met 18 dienstjaren die na een overgang van onderneming bij een andere werkgever in dienst kwam. Op 3 maart 2015 kreeg deze werknemer te horen dat zijn nieuwe werkgever niet meer van zijn diensten gebruik zou maken. Sindsdien heeft hij ook geen loon meer ontvangen, zelfs niet nadat werkgever hiertoe in kort geding was veroordeeld. De BV waarin hij was geplaatst was leeg; werkgever had al het overige personeel en de activiteiten in een andere BV geplaatst. De werknemer zag zich genoodzaakt een ontbindingsverzoek in te dienen, dat werd toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat de werkgever haar verplichtingen grovelijk had verwaarloosd en dat zij werknemer hierdoor in een onhoudbare situatie had geplaatst. Er was dus sprake van een uitzonderlijk geval waarin de werkgever ernstig verwijtbaar heeft gehandeld. De toegekende billijke vergoeding was gelijk aan de transitievergoeding. Men moet het als werkgever dus wel erg bont maken, voordat er sprake is van ernstige verwijtbaarheid. De billijke vergoeding wordt (gelukkig) niet lichtvaardig toegekend.

Nieuwsflits arbeidsrecht februari 2015

Heeft werknemer na drie maanden recht op de gemiddelde arbeidsduur?

Werkgevers zijn soms huiverig om hun werknemers tijdelijk, bijvoorbeeld wegens afwezigheid van een collega, extra arbeidsuren aan te bieden, uit vrees dat de werknemer na drie maanden recht heeft op die meerdere uren. Dat is echter niet helemaal waar: op grond van de wet is er weliswaar een vermoeden dat de arbeidsduur gelijk is aan die van de afgelopen drie maanden, maar dit vermoeden is weerlegbaar. Indien u dus kunt aantonen dat het een tijdelijke afspraak betrof, of uit de urenregistratie blijkt dat de rest van het jaar minder uren werden gewerkt, bent u niet gebonden aan de tijdelijke verhoging van de uren.
Heeft u regelmatig behoefte aan een uitbreiding of inkrimping van het aantal uren? Dan is een min-maxovereenkomst wellicht wat voor u, waarbij een minimum en een maximum aan arbeidsduur wordt afgesproken, binnen welke bandbreedte u als werkgever vrij bent de arbeidsduur te wijzigen. Zo oordeelde de kantonrechter in Almere onlangs dat de arbeidsduur van een werknemer, die sinds 2007 in dienst was op grond van een min-maxcontract van 29-38 uur per week, in 2014 – dus na zeven jaar – met 2,5 uur per week mocht worden verminderd. Anderzijds kan het wel zo zijn, zoals in een zaak waarover het Hof Den Haag onlangs haar oordeel velde, dat als het minumaantal structureel wordt overschreden – in dit geval was het min-maxcontract 5-40 uur – de werkgever op grond van goed werkgeverschap gehouden is om het minimumaantal te verhogen.

Pas op met ontslag op staande voet van verslaafde werknemers

Vorige maand oordeelde de kantonrechter in Amsterdam over de rechtsgeldigheid van een ontslag op staande voet. Werknemer had zijn gokverslaving bij zijn werkgever gemeld en verteld dat hij met de zakelijke telefoon naar een betaalnummer had gebeld. Uiteindelijk bleek dat de werknemer – na zijn bekentenis – in twee weken tijd nog ongeveer 10.000 keer naar een betaalnummer had gebeld en daardoor € 11.806,78 aan telefoonkosten voor zijn werkgever had veroorzaakt. Werkgever heeft de werknemer daarop op staande voet ontslagen, stellende dat hij zich ten koste van werkgever had geprobeerd te verrijken, en daarbij terugbetaling van de kosten gevorderd.
De telefoonkosten moet de werknemer, die zich inmiddels in een verslavingskliniek had laten behandelen, wel terugbetalen van de kantonrechter. Er was echter geen dringende reden voor ontslag, omdat de werknemer – getuige de 10.000 keer dat hij met het betaalnummer had gebeld – zodanig onder invloed van zijn verslaving was, dat zijn gedrag hem niet kon worden verweten.
Ook in andere situaties kan een verslaving maken dat de werkgever voorzichtig te werk moet gaan en bijvoorbeeld eerst hulp moet aanbieden bij het afkicken van de verslaving, die soms als ziekte wordt gezien als de werknemer daardoor niet in staat is zijn werkzaamheden te verrichten.

Second opinion bij de bedrijfsarts

Als het aan minister Asscher ligt, krijgen werknemer straks een wettelijk recht om de bedrijfsarts te spreken en ook om een second opinion bij een andere, onafhankelijke bedrijfsarts te vragen bij twijfel over het oordeel van de eerdere bedrijfsarts. Ook zullen arbodiensten en bedrijfsartsen een klachtenregeling moeten hebben voor ontevreden werknemers. Werkgevers worden dan vervolgens verplicht om contracten te sluiten met arbodiensten dan wel bedrijfsartsen die dit hebben geregeld. Wordt vervolgd.

Doorbreken van de ketenregeling met een vaststellingsovereenkomst?

Tot slot een uitspraak van de Hoge Raad van 9 januari jl., die een stokje steekt voor omzeiling van de ketenregeling door de werkgever. Die had namelijk tegelijkertijd met het aanbieden van de vierde arbeidsovereenkomst, die dus voor onbepaalde tijd moest worden aangegaan, een vaststellingsovereenkomst laten tekenen waarbij de arbeidsovereenkomst per een jaar later met wederzijds goedvinden werd beëindigd. Door deze constructie werd eigenlijk niet echt een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangeboden en dus was het in strijd met dwingend recht om een vierde arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Hoewel je in een vaststellingsovereenkomst mag afwijken van dwingend recht, mag dat alleen ter beslechting van een geschil en niet – zoals hier – ter voorkoming ervan.

DISCLAIMER: de inhoud van dit bericht is informatief bedoeld en van algemene aard. Dit bericht is geen juridisch advies en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Arbeidsrecht - De Belangrijkste Wijzigingen van de WWZ

DE BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN VAN DE WET WERK EN ZEKERHEID (WWZ)

I. Flexrecht

De eerste wijzigingen gaan al in per 1 januari 2015. Deze betreffen voornamelijk arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd. De belangrijkste wijzigingen zijn hieronder voor u op een rijtje gezet.

  1. Proeftijdbeding mag alleen worden opgenomen in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd van meer dan zes maanden.
  2. Concurrentiebeding mag niet meer worden opgenomen in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Een uitzondering geldt als u als werkgever zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen heeft, maar die moeten dan wel in het beding worden gemotiveerd.
  3. Aanzegverplichting voor overeenkomsten van zes maanden of langer: minimaal één maand voor het einde van de arbeidsovereenkomst moet u i) de werknemer laten weten of u het dienstverband wil voortzetten en ii) zo ja, onder welke voorwaarden u dit wil doen. Als u niet aanzegt, bent u een boete verschuldigd ter hoogte van maximaal een maandsalaris en minimaal een dag loon per dag dat u te laat bent. De arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt wel nog steeds van rechtswege, tenzij er wordt doorgewerkt en er dus sprake is van stilzwijgende voortzetting van de arbeidsovereenkomst. Die wordt dan geacht op dezelfde voorwaarden plaats te vinden, doch ten hoogste voor een jaar. Dat is ook het geval indien u wel aanzegt de overeenkomst voort te zetten maar niet aangeeft onder welke voorwaarden.
    De aanzegverplichting geldt niet voor reeds bestaande arbeidsovereenkomsten die op of voor 1 februari 2015 eindigen (binnen een maand na inwerkingtreding).

 

II. Ontslagrecht en ketenbepaling

Per 1 juli 2015 wordt vervolgens het ontslagrecht en de ketenbepaling gewijzigd. Hieronder de voornaamste veranderingen.

Opzeggen en ontbinden

  1. Opzeggen of ontbinden kan alleen als u daarvoor een redelijke grond heeft. Daarvan is onder meer sprake bij het vervallen van arbeidsplaatsen wegens bedrijfseconomische omstandigheden, na twee jaar ziekte, in geval van disfunctioneren of een verstoorde arbeidsverhouding.
  2. Daarbuiten kan worden opgezegd – zonder toestemming van het UWV of de kantonrechter – bij het bereiken van de AOW- dan wel pensioengerechtigde leeftijd en tijdens de proeftijd.
  3. De route is nu dwingend voorgeschreven dus u kunt geen keuze meer maken tussen de kantonrechter of het UWV. Wilt u de arbeidsovereenkomst beëindigen op grond van bedrijfseconomische omstandigheden of langdurige ziekte? Dan moet u naar het UWV om toestemming voor de opzegging te vragen. Is er sprake van een andere redelijke grond? Dan dient u een ontbindingsverzoek in bij de kantonrechter.

Wederzijds goedvinden en schriftelijke instemming

  1. U kunt er uiteraard ook nog steeds onderling met uw werknemer uitkomen. Naast de mogelijkheid van een beëindiging met wederzijds goedvinden, is het straks ook mogelijk om op te zeggen met instemming van de werknemer.
  2. In beide gevallen kan de werknemer binnen veertien dagen zijn instemming (goedvinden) herroepen. Dit herroepingsrecht mag de werknemer maximaal eens per half jaar uitoefenen. Binnen twee dagen moet u de werknemer op dit herroepingsrecht hebben gewezen, op straffe van verlenging van de termijn.

Transitievergoeding

  1. Misschien wel de belangrijkste wijziging is dat er – in beginsel – bij beëindiging van een arbeidsovereenkomst die twee jaar of langer heeft geduurd, altijd een vergoeding moet worden betaald, de transitievergoeding. De vergoeding is alleen niet verschuldigd als de werknemer jonger dan 18 jaar is en minder dan 12 uur per week werkt, of als de beëindiging plaatsvindt op of na de AOW- / pensioengerechtigde leeftijd of als er sprake is van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten van de werknemer.
  2. De transitievergoeding wordt als volgt berekend: voor de eerste tien jaar van het dienstverband bedraagt de vergoeding 1/6e maandsalaris per zes maanden. Vanaf het elfde dienstjaar bedraagt de vergoeding 1/4e maandsalaris per zes maanden.
  3. De vergoeding bedraagt maximaal EUR 75.000,= bruto, tenzij het jaarsalaris (inclusief vakantiegeld etc.) hoger is. Dan is een jaarsalaris het maximum.
  4. Voor werknemers die bij de beëindiging 50 jaar of ouder zijn wordt de vergoeding anders berekend indien de arbeidsovereenkomst ten minste 120 maanden heeft geduurd. Vanaf het bereiken van de leeftijd van 50 jaar, telt elk dienstjaar voor ½ maandsalaris. Deze uitzondering vervalt per 1 januari 2020.

Ketenbepaling

  1. Nu is de ketenbepaling nog 3x3x3; maximaal drie arbeidsovereenkomsten en/of maximaal drie jaar, welke keten alleen wordt onderbroken door tussenpozen van meer dan drie maanden.
    Dat wordt straks 3x2x6: nog steeds maximaal drie arbeidsovereenkomsten, maar voor maximaal twee jaar en de keten wordt pas onderbroken (zodat je opnieuw begint te tellen) bij een tussenpoos van meer dan zes maanden.
  2. Hiervan kan worden afgeweken bij cao als het i) ofwel een uitzendovereenkomst betreft, ii) ofwel voor bepaalde functies dit wordt vereist door de intrinsieke aard van de bedrijfsvoering. Alsdan kan de maximale duur van twee jaar naar vier jaar worden verlengd en het maximale aantal van drie naar zes worden uitgebreid.
  3. Voor bestuurders en in opleidingssituaties kan voorts van de twee jaar worden afgeweken.

III. Overig

  1. Loondoorbetalingsbeding: In de arbeidsovereenkomst kan worden bepaald dat de eerste zes maanden geen loon is verschuldigd als er niet wordt gewerkt. Dat speelt vooral een rol bij o-urencontracten en oproepcontracten (bijvoorbeeld in de zorg). Bij cao kan dit voor langere tijd worden afgesproken, maar vanaf 1 januari 2015 alleen nog onder bepaalde voorwaarden. Arbeidsovereenkomsten en cao’s die al golden voor 1 januari 2015, vallen onder de oude regeling. Voor arbeidsovereenkomsten die vallen onder een cao is dit beperkt tot de looptijd van de cao met een maximum van 18 maanden (dus tot uiterlijk 1 juli 2016), ook al wordt de arbeidsovereenkomst ná 1 januari 2015 aangegaan.
  2. Loon zonder arbeid: per 1 april 2016 is de hoofdregel ‘geen arbeid, wel loon’, tenzij dat voor rekening van de werknemer moet komen (zoals bij staken, hechtenis, te laat komen, etc.). Hoewel formeel de hoofdregel nu nog ‘geen arbeid, geen loon’ is, is deze nieuwe regel in praktijk al het uitgangspunt.
  3. Scholingsverplichting: werknemers moeten in staat worden gesteld om scholing te volgen die noodzakelijk is voor hun functie en, voor zover dit kan worden verlangd, voor het voortzetten van de arbeidsovereenkomst indien de functie van werknemer komt te vervallen.
  4. Ragetlie regel aangepast zodat ook in geval van opvolging van een overeenkomst voor onbepaalde tijd door een voor bepaalde tijd, er een tussenpoos van meer dan zes maanden moet zitten (tenzij het onbepaalde tijdcontract door opzegging – anders dan wegens het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd – of ontbinding is geëindigd).

Nieuwsflits arbeidsrecht december 2014

Bent u al klaar voor het nieuwe arbeidsrecht? Doe de test!

Er gaat binnenkort een hoop veranderen op het gebied van arbeidsrecht, door de invoering van de Wet Werk en Zekerheid (WWZ). Dat weet u ongetwijfeld inmiddels ook. Maar wat verandert er precies? En per wanneer?

Hoe kunt u zich hier het beste op voorbereiden? De eerste wijzigingen treden al per 1 januari aanstaande in werking en de nieuwe regels kunnen verstrekkende gevolgen hebben. Dus zorg dat u goed bent voorbereid en niet voor nare verassingen komt te staan.

Met deze nieuwsflits willen wij u op de hoogte brengen van de belangrijkste veranderingen en daarnaast tips aan de hand doen voor de nieuwe situatie. Onder de link ‘De Belangrijkste Wijzigingen’ zijn de belangrijkste veranderingen op een rijtje gezet. Hieronder leest u enkele adviezen hoe deze veranderingen toe te passen in uw personeelsbeleid.

 Tips & tricks 

  • Valt uw onderneming (gedeeltelijk) onder een cao? Zorg dat u goed op de hoogte bent van de inhoud ervan. De WWZ maakt veel meer afwijkingen bij cao mogelijk dan nu het geval is. Er kan zelfs een eigen ontslagprocedure worden bepaald bij een beëindiging op bedrijfseconomische gronden. Ook blijven cao bepalingen nog doorwerken na 1 januari resp. 1 juli 2015;
  • Om de ketenregeling maximaal te benutten, kunt u nu drie overeenkomsten voor acht (in plaats van twaalf) maanden sluiten;
  • Of juist twee van acht maanden en een overeenkomst van zeven maanden, zodat u geen transitievergoeding hoeft te betalen. Na afloop van de laatste zijn er immers 23 maanden verstreken, terwijl de transitievergoeding pas is verschuldigd na een dienstverband van 24 maanden of meer;
  • U kunt de eerste arbeidsovereenkomst ook sluiten voor de bepaalde tijd van een of twee maanden, bij wijze van proeftijd;
  • Formaliseer de beëindiging met wederzijds goedvinden bij de kantonrechter zodat deze in stand blijft ondanks een herroeping van de instemming van werknemer binnen de bedenktermijn;
  • Voor sommige werknemers kan het de moeite lonen om een jaar te wachten met een voorgenomen beëindiging, nu de transitievergoeding beduidend lager uitvalt dan de kantonrechtersformule. In sommige gevallen weegt een jaarsalaris niet op tegen de ‘besparing’ op de vergoeding;
  • Ga alvast na of uw onderneming een zwaarwegend bedrijfs- of dienstbelang heeft op grond waarvan u ook na afloop van bepaalde tijd contracten de werknemer aan een non-concurrentiebeding wil houden. Dergelijke zwaarwegende belangen zullen bijvoorbeeld bestaan als de werknemer veel contact met klanten en/of relaties onderhoudt, inzicht heeft in concurrentiegevoelige bedrijfsinformatie, werknemer de functie van statutair bestuurder bekleedt en als uw onderneming ernstig nadeel ondervindt als de werknemer bij uw concurrent in dienst treedt dan wel uw klanten/relaties benadert. De regering heeft geen voorbeelden willen geven van zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen. Of die aanwezig zijn als steeds per geval moeten worden bekeken en beoordeeld;
  • Pas op met het aanbieden van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd aan werknemers wiens arbeidsovereenkomst is geëindigd door opzegging wegens het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. De nieuwe ‘Ragetlieregel’ bepaalt namelijk dat in die gevallen nog steeds voorafgaande opzegging van het bepaalde tijdcontract nodig is. Dit kan worden ondervangen door de beëindiging te formaliseren via een ontbinding door de kantonrechter ( de z.g. pro forma ontbinding);
  • De aanzegging dat de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd niet zal worden voortgezet, kan ook al in de arbeidsovereenkomst zelf worden gedaan. Doet u de aanzegging uiterlijk een maand van tevoren? Verstuur deze dan aangetekend zodat u de aanzegging kunt bewijzen;

Doe de test!

  • Zijn uw standaardovereenkomsten aangepast?
  • Weet u wanneer de bepaalde tijd contracten aflopen of krijgt u daar een signaal voor?
  • Heeft u geen of nauwelijks personeel met een 0-uren- of oproepcontract?
  • Kunt u overtuigend aangeven waarom u een non-concurrentiebeding of een relatiebeding wil overeenkomen?
  • Hebt u een alternatief voor een proeftijd bij een bepaalde tijd contract?
  • Heeft u een reglement of protocol voor de ‘employability’ van uw personeel?

Heeft u alle vragen met ‘ja’ beantwoord? Gefeliciteerd! U bent klaar voor de WWZ. Als u één of meerdere vragen met ‘nee’ heeft beantwoord, is het raadzaam om maatregelen te treffen. Sarfaty Advocaten kan u daarbij helpen.

 

Wat kunnen wij u bieden? Een greep uit de mogelijkheden:

  • Een scan van uw standaard arbeidsovereenkomst(en);
  • Een scan van uw standaard beëindigingsovereenkomst;
  • Het waar nodig aanpassen van deze overeenkomsten aan de wijzigingen van de WWZ;
  • Een scan van uw personeelsbestand om de risico’s te inventariseren;
  • Attenderingen zodat u tijdig actie kunt ondernemen;
  • Opstellen van een reglement voor de scholing van uw personeel;
  • Een persoonlijke toelichting op maat voor uw specifieke situatie;
  • Een presentatie voor uw personeel of HR afdeling met een duidelijke uitleg en een praktische insteek;
  • Nog veel meer..!
Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Auteur:
mr. C.J. (Cathelijn) Budding
T +31 (0) 20 – 305 83 82
budding@sarfatyadvocaten.nl

Nieuwsflits vastgoedrecht april 2013

Woonakkoord

In de vorige Nieuwsflits is aandacht besteed aan de plannen uit het Regeerakkoord over de huurmarkt. Om de hervormingen op de huurmarkt door de Eerste Kamer te kunnen loodsen, heeft de regering steun moeten zoeken bij een aantal oppositiepartijen. Dit heeft geresulteerd in het zogeheten Woonakkoord, dat op een aantal belangrijke punten verschilt met de plannen uit het Regeerakkoord.

Zo wordt de jaarlijkse huurverhoging per inkomensgroep verlaagd ten opzichte van het Regeerakkoord. Voor huurders met een inkomen tot € 33.000 is dat 1,5% plus inflatie gebleven, bij een huishoudinkomen van € 33.000 tot 43.000 2,0% (was 2,5%) plus inflatie en bij een huishoudinkomen van boven de € 43.000 is dat 4,0% (was 6,5%) plus inflatie. De eerste huurverhoging zal per 1 juli 2013 kunnen worden doorgevoerd. De opbrengsten van deze huurverhogingen worden afgeroomd door middel van een verhuurdersheffing, maar deze is verlaagd naar € 1,7 miljard (was € 2 miljard).

In tegenstelling tot het gestelde in het Regeerakkoord blijft de maximale huur gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Het plan om de maximale huurgrens te koppelen aan de WOZ-waarde van een woning is daarmee van de baan. Wel wordt er vóór Prinsjesdag 2013 een voorstel ingediend tot vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel.

Een nieuwe maatregel uit het Woonakkoord is voorts dat het BTW-tarief op verbouwingen gedurende één jaar omlaag gaat (van 21% naar 6%), zodat de bouwsector wordt gestimuleerd.

Er is veel kritiek op het Woonakkoord, zowel vanuit de verhuurders als vanuit de huurders. Zo vrezen vertegenwoordigers van huurders dat de lage inkomensgroepen in grote steden erop achteruit gaan, doordat de verhuurders de huren nog steeds aanzienlijk kunnen verhogen. Aan de andere kant stellen woningbouwcorporaties dat zij door de verhuurdersheffing nauwelijks ruimte hebben om te investeren. De plannen uit het Woonakkoord zullen hoe dan ook een grote impact kunnen hebben voor alle betrokkenen op de huurmarkt.

We blijven u op de hoogte houden van de ontwikkelingen.

Wetsvoorstel renovatie: stand van zaken

Op 28 september 2011 hebben een aantal leden van de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend met betrekking tot de huidige regeling over renovatie van 290-bedrijfsruimte. Achtergrond van dit wetsvoorstel is dat men vindt dat het op dit moment te makkelijk voor de verhuurder zou zijn om de huurovereenkomst op grond van renovatie te beëindigen. Voorgesteld is de wet te wijzigen, zodat een huurovereenkomst die vijf jaar heeft geduurd in beginsel niet meer kan worden beëindigd op grond dat de verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor een renovatie, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Eind december 2012 hebben de verschillende fracties van de Tweede Kamer zich uitgelaten over dit wetsvoorstel. Daarbij is – net als door de Raad van State in zijn advies van oktober 2011 – behoorlijk wat kritiek geleverd, omdat de indieners van het voorstel niet hebben aangetoond dat verhuurders misbruik maken van deze beëindigingsgrond en er aan voorbij lijken te zijn gegaan dat er een rechterlijke toets plaatsvindt, waarbij de belangen van zowel verhuurder als huurder worden afgewogen. De indieners zijn gevraagd om nadere informatie te verschaffen, waaruit de noodzaak van de wetswijziging blijkt. Het is nog niet bekend of en wanneer dit wetsvoorstel (al dan niet ongewijzigd) ter stemming wordt ingediend bij de Tweede Kamer.

Moeizaam betalende huurders

In het huidige tijdsgewricht hebben veel verhuurders te maken met huurders die moeizaam of helemaal niet (meer) betalen. Hierna volgt een korte handleiding hoe daar mee om te gaan.

In het geval dat er een huurachterstand is van één maand, moet de huurder uiteraard direct worden aangesproken en worden aangespoord om te betalen. Nadert een nieuwe maand en heeft de huurder nog steeds niet betaald, dan zou de verhuurder reeds aanspraak kunnen maken c.q. kunnen wijzen op het verbeuren van de contractuele boete die veelal is opgenomen in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst (dit kan overigens al direct bij de eerste maand achterstand). Indien de huurder een huurachterstand heeft van 2 maanden en aan het eind van die maand nog steeds geen betaling heeft verricht, dan is het raadzaam om de vordering uit handen te geven, waarna uw advocaat een kort geding kan voorbereiden. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van 3 maanden voldoende grond voor de verhuurder om tot ontruiming over te gaan. Onder bepaalde omstandigheden wordt een ontruiming ook wel toegewezen bij een achterstand van 2 maanden. Vaak is de dreiging van een kort geding en een mogelijke ontruiming reden voor de huurder om alsnog te betalen of een acceptabele betalingsregeling af te spreken.

Helaas komt het recentelijk steeds vaker voor dat huurders failliet gaan. De huurachterstand is tot aan de datum van het faillissement een concurrente vordering en de verhuurder is dan samen met de andere schuldeisers aangewezen op het (dikwijls zeer) weinige wat er resteert uit de boedel. De huur vanaf datum faillissement is echter een boedelschuld en zal met voorrang moeten worden voldaan. Ook dit is echter vaak niet voldoende om de vordering van de verhuurder te voldoen.

Nadat het faillissement is uitgesproken, kunnen zowel de verhuurder als de curator de huurovereenkomst met in achtneming van een termijn van 3 maanden opzeggen. Indien de verhuurder opzegt, dan is de opleveringsverplichting echter een concurrente vordering, terwijl deze verplichting een boedelschuld wordt in het geval de curator opzegt. Het zou dus een voordeel kunnen opleveren te wachten op een opzegging door de curator. Staat er evenwel een andere huurder klaar, dan lijkt het beter direct zelf te handelen.

Omdat bij een faillissement van een huurder de huurachterstand en de lopende huurverplichting bijna nooit (volledig) worden voldaan, is het van belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoende zekerheid te bedingen, bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie of waarborgsom ter hoogte van ten minste 3 maanden huur. Daarbij dient te worden opgemerkt dat lang niet alle huurders in staat zijn om een dergelijke zekerheid te bieden, zodat dan naar alternatieven moet worden gezocht.

Jurisprudentie

Renovatie

In de rechtspraak is er op 27 november 2012 een tweetal uitspraken gewezen door de kantonrechter te Amsterdam over renovatie als beëindigingsgrond van de huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte.

In de ene zaak ging het om een pand in de Kalverstraat. De voorgestelde renovatie zou een dermate vergroting van de oppervlakte tot gevolg hebben (driemaal groter dan oorspronkelijk), dat er een aanzienlijke verhoging van de huurprijs kon worden bereikt. Hierdoor, zo oordeelt de kantonrechter, heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Relevant is ook dat de huurder in kwestie heeft verklaard dat zij geen behoefte had aan een driemaal groter winkeloppervlakte. De verhuurder was dan ook gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen.

De andere zaak betrof een pand in de PC Hooftstraat. Hier zou de renovatie leiden tot een vergroting van de winkelruimte met hoogstens enkele tientallen vierkante meters. Volgens de kantonrechter is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig rendement met zich zou brengen dat reeds om die reden sprake was van een dringende noodzaak. Het belang van de huurder om in het gehuurde te blijven, wordt daardoor groter geacht dan het belang van de verhuurder om tot renovatie over te gaan.

DISCLAIMER: de inhoud van dit bericht is louter informatief bedoeld en van algemene aard. Dit bericht is geen juridisch advies en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Nieuwsflits vastgoedrecht januari 2013

Regeerakkoord:een nieuwe huurmarkt

Wellicht niet zo heftig als bij de zorgpremie, maar ook de plannen uit het Regeerakkoord over de huurmarkt hebben veel stof doen opwaaien. Deze plannen behoeven eveneens een nadere uitwerking.
Een van de belangrijkste elementen uit het Regeerakkoord ziet toe op de niet geliberaliseerde huurmarkt en betreft een gedifferentieerde huurverhoging, waarbij afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder de huur mag worden verhoogd. Voor huurders met een inkomen tot € 33.000 is dat 1,5% plus inflatie, bij een huishoudinkomen van € 33.000 tot 43.000 2,5% plus inflatie en bij een huishoudinkomen van boven de € 43.000 is dat 6,5% plus inflatie.
Voor huurders met een inkomen boven de € 43.000 wordt bovendien de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na een eventueel vertrek van de zittende huurder geldt de maximale huurprijs weer, waarbij het woningwaarderingssysteem wordt vereenvoudigd door als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde te gaan gebruiken en het huidige puntensysteem af te schaffen.
De opbrengsten van deze huurverhogingen worden afgeroomd door middel van een verhuurdersheffing.
Doordat er nog geen concrete invulling is gegeven aan de plannen uit het Regeerakkoord is er veel onrust op de huurmarkt ontstaan, waardoor veel verhuurders nu minder bereid zijn tot investeringen. Bij het doorberekenen van de gevolgen van deze plannen is onder meer duidelijk geworden dat de 4,5% WOZ-waarde in sommige gevallen zal leiden tot hogere, maar in andere gevallen zelfs tot lagere huuropbrengsten. Inmiddels heeft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) laten weten dat er bij het uitwerken van de plannen rekening zal worden gehouden met de negatieve gevolgen van de huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde. Naar verwachting zal minister Blok uiterlijk voor 1 maart 2013 een uitgewerkt voorstel voor de huurmarkt presenteren. Wordt vervolgd dus.

Ongeoorloofde afwezigheid mag niet als verlof worden geboekt

Vakantiedagen worden (afwijkingen bij CAO daargelaten) vastgesteld overeenkomstig de wensen van de werknemer, tenzij er gewichtige redenen zijn – zoals een verstoring van het arbeidsproces – die dat bezwaarlijk maken. Het komt echter nogal eens voor dat er niet wordt gewerkt door de werknemer, vaak vanwege een arbeidsconflict, terwijl er (eigenlijk) geen sprake is van ziekte. In dergelijke gevallen worden de niet-gewerkte uren of dagen door de werkgever soms aangemerkt als vakantiedagen. Dit is echter in strijd met de wet: dagen kunnen alleen als vakantiedagen wordt aangemerkt als ze (vooraf) als zodanig zijn vastgesteld door de werkgever. In de hier bedoelde gevallen is vaak sprake van situatieve arbeidsongeschiktheid: de werknemer is niet ziek maar meent niet te kunnen (komen) werken. Of de werknemer over die periode desalniettemin aanspraak kan maken op loon, wordt in beginsel beoordeeld aan de hand van de vraag of het niet-werken is veroorzaakt door een omstandigheid die redelijkerwijs voor rekening van de werkgever moet komen. Is dat niet het geval, dan heeft de werknemer geen recht op loon – maar de opgebouwde vakantiedagen blijven staan. Er worden echter geen nieuwe vakantiedagen opgebouwd gedurende de periode dat de werknemer geen recht had op loon. In een recente uitspraak van de kantonrechter behield de werknemer wel zijn recht op loon, nu van hem niet kon worden gevergd de werkzaamheden te verrichten met het oog op de (dreiging van) psychische of lichamelijke klachten. De werkgever had verder het loon zonder enig voorbehoud steeds doorbetaald. De werkgever had namelijk de periode van afwezigheid (van mei tot december) aangemerkt als vakantie, wat de kantonrechter strijdig met de wet oordeelde. Werkgever diende dus de vakantiedagen bij het einde van het dienstverband uit te betalen en kon het gedurende zeven maanden betaalde salaris niet terug vorderen van de werknemer.

Nieuw ROZ-model winkelruimte 2012

Op 2 oktober 2012 heeft de ROZ een nieuwe versie van het model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW met de daarbij behorende algemene bepalingen openbaar gemaakt. Anders dan bij de vorige modellen hebben detailhandel- en huurdersorganisaties bij het model 2012 actief input geleverd. Het wekt dan ook geen verbazing dat er een aantal voor huurder scherpe kantjes van het laatste model uit 2008 zijn afgeslepen.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige model zien op de beperking van de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder en de verplichting van de verhuurder om meer openheid van zaken te geven over bepaalde aspecten (kwalitatieve rechten en verplichtingen, inzage in promotiebijdrage en gespecificeerde servicekosten). Ook zijn de boetebepalingen ingeperkt.

Jurisprudentie

Boetebeding
In een uitspraak van 26 september 2012 heeft de kantonrechter te Amsterdam het standaard boetebeding (Model winkelruimte 2008 en Model kantoorruimte 2003) als onduidelijk bestempeld. In deze casus vorderde de verhuurder naast betaling van achterstallige huurpenningen tevens een bedrag van € 4.500 (gebaseerd op een minimum van € 300 per maand) aan boete wegens niet of te laat betaalde huurtermijnen. De Amsterdamse kantonrechter was echter van mening dat het boetebeding dermate onduidelijk is geformuleerd, dat een deel van de bepaling buiten toepassing moet worden gelaten en heeft daarom slechts 2% boete per maand (of gedeelte daarvan) over alle per maand openstaande bedragen toegewezen. Uiteindelijk heeft de kantonrechter de huurder veroordeeld tot een boete voor een bedrag van € 1.020.

Het Hof Amsterdam heeft bij arrest van 9 oktober 2012 in een andere zaak dit standaard boetebeding wél in stand gelaten. De rechtspraak is dus niet eenduidig bij het toewijzen van de boete. Dit is iets om in de gaten te houden.

Dwaling bij servicekosten
Een andere opvallende uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 8 november 2012 betreft een zaak, waarbij een huurder met succes een beroep op dwaling heeft gedaan ten aanzien van het overeengekomen voorschot op de servicekosten. De kantonrechter heeft aannemelijk geacht dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het voorschot op de servicekosten bewust laag heeft voorgespiegeld, terwijl er een enorme discrepantie bestond met de werkelijke kosten. Gelet op de positie van beide partijen (professionele verhuurder tegenover niet-professionele huurder) oordeelde de rechter dat de huurder bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten. Volgens de kantonrechter was de huurder daarom gerechtigd om de huurovereenkomst te ontbinden en hoefde zij slechts de redelijke (niet de werkelijke!) kosten aan verhuurder te voldoen. De verhuurder is veroordeeld om een aanzienlijk deel van de kosten aan de huurder terug te betalen.

Om discussies over de (eindafrekening van de) servicekosten te voorkomen is het voor verhuurder van belang om huurder een reëel beeld te schetsen van de te verwachten hoogte daarvan. Dit zal overigens niet altijd mogelijk zijn, bijvoorbeeld indien het object voor het eerst wordt verhuurd. Het verdient aanbeveling huurder hier alsdan op te wijzen.

Ontruiming
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft in zijn uitspraak van 9 november 2012 geoordeeld dat een verhuurder bevoegd was om op basis van een eerder gewezen kort geding vonnis tot ontruiming van een huurder over te gaan (op grond van hernieuwde wanbetaling), ondanks dat het eerder gewezen vonnis dateerde van drie jaar geleden.

DISCLAIMER: de inhoud van dit bericht is louter informatief bedoeld en van algemene aard. Dit bericht is geen juridisch advies en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Nieuwsflits arbeidsrecht maart 2012

Verhoging AOW-leeftijd

De Tweede Kamer heeft ingestemd met een verhoging van de AOW leeftijd naar 66 jaar in 2020. Minster Kamp heeft verder aangekondigd dat er voor april 2012 een wetsvoorstel zal worden ingediend dat de belemmeringen om door te werken na het bereiken van de AOW-leeftijd moet wegnemen, zoals het verkorten van de loondoorbetalingsplicht bij ziekte en het verkorten van de opzegtermijn. Wordt vervolgd. 

Ongeoorloofde afwezigheid mag niet als verlof worden geboekt

Vakantiedagen worden (afwijkingen bij CAO daargelaten) vastgesteld overeenkomstig de wensen van de werknemer, tenzij er gewichtige redenen zijn – zoals een verstoring van het arbeidsproces – die dat bezwaarlijk maken. Het komt echter nogal eens voor dat er niet wordt gewerkt door de werknemer, vaak vanwege een arbeidsconflict, terwijl er (eigenlijk) geen sprake is van ziekte. In dergelijke gevallen worden de niet-gewerkte uren of dagen door de werkgever soms aangemerkt als vakantiedagen. Dit is echter in strijd met de wet: dagen kunnen alleen als vakantiedagen wordt aangemerkt als ze (vooraf) als zodanig zijn vastgesteld door de werkgever. In de hier bedoelde gevallen is vaak sprake van situatieve arbeidsongeschiktheid: de werknemer is niet ziek maar meent niet te kunnen (komen) werken. Of de werknemer over die periode desalniettemin aanspraak kan maken op loon, wordt in beginsel beoordeeld aan de hand van de vraag of het niet-werken is veroorzaakt door een omstandigheid die redelijkerwijs voor rekening van de werkgever moet komen. Is dat niet het geval, dan heeft de werknemer geen recht op loon – maar de opgebouwde vakantiedagen blijven staan. Er worden echter geen nieuwe vakantiedagen opgebouwd gedurende de periode dat de werknemer geen recht had op loon. In een recente uitspraak van de kantonrechter behield de werknemer wel zijn recht op loon, nu van hem niet kon worden gevergd de werkzaamheden te verrichten met het oog op de (dreiging van) psychische of lichamelijke klachten. De werkgever had verder het loon zonder enig voorbehoud steeds doorbetaald. De werkgever had namelijk de periode van afwezigheid (van mei tot december) aangemerkt als vakantie, wat de kantonrechter strijdig met de wet oordeelde. Werkgever diende dus de vakantiedagen bij het einde van het dienstverband uit te betalen en kon het gedurende zeven maanden betaalde salaris niet terug vorderen van de werknemer.

Ontslag van een statutair bestuurder

 Een vennootschapsrechtelijk ontslag van een statutair bestuurder, mits tot stand gekomen door een rechtsgeldig besluit van de ava, brengt ook het arbeidsrechtelijk ontslag mee. Omdat voor de opzegging van de arbeidsovereenkomst met een statutair bestuurder geen toestemming van UWV WERKbedrijf nodig is, leidt een geldig aandeelhoudersbesluit tot ontslag van de statutair bestuurder dus tot een algehele beëindiging van zowel de arbeidsrelatie als de vennootschapsrechtelijke band. De arbeidsrechtelijke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek zijn echter wel van toepassing op de statutair bestuurder met een arbeidsovereenkomst, zodat ook voor hem de opzegverboden gelden. Dit is onlangs bevestigd door het Hof Den Bosch. Daar was een statutair bestuurder ontslagen tijdens arbeidsongeschiktheid. Hoewel hij door dat ontslag geen statutair bestuurder meer was, kon de ‘werknemer’ met succes een beroep doen op de vernietigbaarheid van de opzegging van zijn arbeidsovereenkomst omdat die was gedaan in strijd met het opzegverbod tijdens ziekte. Niet alleen bleef de werknemer dus in dienst, maar tevens kon hij aanspraak maken op de loondoorbetaling volgens de toepasselijke CAO. De CAO was weliswaar niet van toepassing op statutair bestuurders, maar omdat de werknemer die status had verloren kon hij als werknemer alsnog een beroep doen op de CAO (die een aanvulling op de wettelijke loondoorbetalingsverplichting kende). Overigens spelen in dit verband niet alleen opzegverboden een rol, maar bijvoorbeeld ook de opzegtermijnen, tenzij er sprake is van ontslag op staande voet. Het is weliswaar mogelijk om een statutair bestuurder per direct uit die functie te ontheffen, maar werkgever zal dan gedurende de opzegtermijn nog een arbeidsovereenkomst met de gewezen bestuurder hebben. Om deze situatie te vermijden – wat is namelijk gedurende de opzegtermijn dan de functie? – is het aan te raden om ofwel duidelijke afspraken te maken voor deze periode, dan wel ook wat betreft het vennootschapsrechtelijke ontslag de opzegtermijn in acht te nemen zodat beide beëindigingen gelijk lopen.

Beëindiging wegens onvoldoende functioneren: lopen op eieren?

 Het zal voor velen bekend zijn: als een werknemer onvoldoende functioneert dient dit te blijken uit beoordelingsgesprekken, dient de werknemer in de gelegenheid te worden gesteld om zijn functioneren te verbeteren waarbij hem de nodig begeleiding en mogelijk scholing dient te worden geboden door werkgever. Pas als dat allemaal niet tot het gewenste effect heeft geleid, kan er worden gesproken over een andere functie en mogelijk uiteindelijk een beëindiging van het dienstverband. In een zaak die de kantonrechter Groningen deze zomer diende te beoordelen, leek de werkgever het allemaal goed gedaan te hebben. Nadat het functioneren over 2008 met een kanttekening goed was bevonden, zijn er in 2009 wekelijkse gesprekken gevoerd tussen de werknemer en zijn leidinggevende. Over 2009 heeft werknemer een onvoldoende beoordeling gekregen. Er zijn toen afspraken gemaakt met de werknemer dat hij vier à vijf maanden kreeg om intern naar een andere functie te zoeken, waarbij werknemer zoveel mogelijk coaching kreeg. Als er geen interne herplaatsing had plaatsgevonden na ommekomst van deze periode, zou er gedurende maximaal zes maanden een outplacementtraject worden gevolgd. Als ook dat traject niet slaagde, zou werkgever het initiatief nemen om het dienstverband te beëindigen. Werknemer heeft steeds zijn medewerking aan deze afspraken verleend en de trajecten gevolgd. Pas na ommekomst van het outplacementtraject heeft de werknemer aangedrongen op behoud van zijn functie. De kantonrechter meent daarom dat er een onomkeerbare situatie is ontstaan – althans dat dat niet van de werkgever kan worden gevergd – en ontbindt de arbeidsovereenkomst. So far so good. Er wordt echter een vergoeding van EUR 183.000,= (C=1,5) toegekend aan de werknemer. De kantonrechter overweegt dat de werknemer al 31 jaar in dienst is en – tot 2 jaar geleden – altijd goede beoordelingen had ontvangen. Bovendien is het verbetertraject onvoldoende geconcretiseerd. De afspraken over en termijnen voor verbetering waren onduidelijk evenals de wijze waarop de werknemer daarbij zou zijn ondersteund. De inhoud van de wekelijkse gesprekken was onduidelijk door het ontbreken van verslagen en of er is gecoacht was evenmin duidelijk. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een zorgvuldig verbetertraject, wat werkgever zwaar wordt aangerekend. Zorg dus dat een verbetertraject duidelijk is omschreven: doelstellingen, verbeterpunten, termijnen, evalueer regelmatig en documenteer alles! When walking on eggs, don’t hop.

Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Auteur:
mr. C.J. (Cathelijn) Budding
T +31 (0) 20 – 305 83 82
budding@sarfatyadvocaten.nl

Nieuwsflits arbeidsrecht november 2011

Vals CV geeft geen reden om de arbeidsovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen wegens bedrog

Toen de werkgever ontdekte dat werkneemster een vals CV had gepresenteerd – bepaalde diploma’s en bewijs van beweerde werkervaring bleken niet aanwezig – vernietigde werkgever de arbeidsovereenkomst wegens bedrog. De kantonrechter oordeelde dat vernietiging in dit geval niet mogelijk was, mede vanwege de verstrekkende gevolgen van vernietiging. Zo wordt de arbeidsovereenkomst geacht nooit te hebben bestaan en wordt met vernietiging in feite het gesloten stelsel van het ontslagrecht omzeild (alleen via de kantonrechter of UWV Werkbedrijf kan werkgever eenzijdige beëindiging bewerkstelligen). Volgens de kantonrechter is vernietiging van een arbeidsovereenkomst alleen mogelijk als na de ontdekking van het bedrog de arbeidsovereenkomst geheel nutteloos is geworden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de werknemer wegens het ontbreken van de gestelde diploma’s de functie (wettelijk) niet mág uitoefenen. Eenzelfde maatstaf wordt aangelegd voor de geldigheid van ontbindende voorwaarden in de arbeidsovereenkomst.

Geschiktheid nog niet duidelijk in proeftijd? Verkort de duur van de arbeidsovereenkomst.

Een werkgever die tijdens de proeftijd nog onvoldoende inzicht had gekregen in de geschiktheid van werknemer voor de functie, liet werknemer weten dat zij om die reden overwoog een beroep op het proeftijdbeding te doen. De werknemer werd evenwel een escape geboden: als de duur van de arbeidsovereenkomst zou worden verkort van een jaar naar zes maanden, was werkgever bereid om het nog zes maanden aan te kijken. Werknemer ging hiermee akkoord maar toen de arbeidsovereenkomst na ommekomst van de zes maanden niet werd verlengd, stelde hij zich op het standpunt dat de verkorting van de arbeidsovereenkomst nietig was omdat het eigenlijk een verkapte proeftijd betrof. Hoewel de kantonrechter het met de werknemer eens was, meende het Hof Arnhem in hoger beroep dat er geen sprake was van een nietige wijziging. Een proeftijd is immers wezenlijk anders dan een bepaalde tijd contract omdat in het laatste geval opzegging niet zomaar en per direct mogelijk is. Ook was geen sprake van oneigenlijke druk die werkgever zou hebben uitgeoefend, zodat partijen vrij waren om deze wijziging overeen te komen.

Vertrouw niet blindelings op de re-integratiecoach

Veel werkgevers schakelen een re-integratiebureau of een re-integratiecoach in voor werknemers die langere tijd ziek zijn, zeker als re-integratie binnen de eigen onderneming niet mogelijk is en er een tweede spoor traject wordt ingezet. Een dergelijk bureau voert gesprekken met de werknemer en begeleidt deze bij het solliciteren naar een andere baan, bijvoorbeeld door middel van sollicitatietraining. Hoewel het voor werkgevers prettig kan zijn om de re-integratie op deze manier ‘uit handen te geven’, dient niet uit het oog te worden verloren dat u als werkgever verantwoordelijk bent en blijft voor de re-integratie zolang de werknemer nog bij u in dienst is. Onlangs is een werkgever een loonsanctie opgelegd omdat deze onvoldoende re-integratie inspanningen had verricht. De ingeschakelde re-integratiecoach – het betrof hier géén re-integratiebureau – had slechts vier gesprekken met de werknemer gevoerd (gericht op het verkrijgen van zelfinzicht) en hem verplicht om regelmatig sollicitatiebrieven te schrijven, maar had de werknemer voor het overige niet begeleid. Daarbij was er tegen het advies van de arbo arts in, geen outplacementtraject ingekocht. In deze casus is het wellicht duidelijk dat de re-integratie inspanningen tekort schoten, maar het toont maar weer aan hoe belangrijk het is om als werkgever ook een vinger aan de pols te houden. Dat is wellicht ook makkelijker dan bij de bedrijfsarts – achter wiens oordeel werkgevers zich (ook) niet kunnen verschuilen – omdat het voor niet-medisch onderlegde werkgevers uiteraard lastig is om te beoordelen of het oordeel van de bedrijfsarts het juiste is. Er zij echter wel gevallen bekend dat de bedrijfsarts aansprakelijk wordt gesteld na een verkeerd oordeel omtrent de arbeidsongeschiktheid. Wellicht wordt de betreffende re-integratiecoach ook nog aansprakelijk gesteld door deze werkgever.

Schorsen van werknemer is al snel een te zwaar middel

Als u als werkgever voornemens bent om een werknemer te schorsen, weeg dit dan goed af. Als de schorsing een te zwaar middel wordt bevonden, leidt dit al snel tot de kwalificatie ‘slecht werkgeverschap’. Dit zal ook gevolgen hebben voor de uitkomst van een mogelijk daaropvolgende ontbindingsprocedure – met name op de vergoeding. Een hogeschool heeft een docent geschorst nadat er tientallen klachten waren binnengekomen over het gedrag van de docent. De docent zou zich herhaaldelijk laatdunkend en kleinerend hebben uitgelaten over de directie en collega’s, maar ook ongepaste uitlatingen over vrouwelijke studenten hebben gedaan. De kantonrechter meende echter dat er sprake was van geruchten die niet voldoende zijn voor een schorsing, en daarbij hadden zich geen incidenten meer voorgedaan nadat de docent op zijn gedrag was aangesproken. Omdat de schorsing voorts was gegeven toen het lesjaar ten einde was, diende de schorsing ook geen redelijk doel meer. Dat laatste in combinatie met de omstandigheid dat de school pas aan het einde van de zomervakantie een ontbindingsverzoek indiende, getuigde volgens de kantonrechter van dusdanig slecht werkgeverschap, dat de vordering tot wedertewerkstelling van werknemer werd toegewezen.

Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Auteur:
mr. C.J. (Cathelijn) Budding
T +31 (0) 20 – 305 83 82
budding@sarfatyadvocaten.nl

Nieuwsflits arbeidsrecht maart 2011

Overeenkomst van opdracht of toch een arbeidsovereenkomst?

Niet zelden komt het voor dat partijen een overeenkomst van opdracht sluiten, maar dat de opdrachtnemer zich (naderhand) beroept op het bestaan van een arbeidsovereenkomst met (onder meer) de bijbehorende ontslagbescherming. Om dit risico zoveel mogelijk af te dekken voorziet de opdrachtovereenkomst vaak in allerhande bepalingen om de schijn van een arbeidsovereenkomst weg te nemen. Maar uiteindelijk wordt de kwalificatievraag beantwoord op basis van de vraag wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en hoe zij feitelijk uitvoering – en daarmee inhoud – aan hun overeenkomst hebben gegeven. Dit is onlangs weer bevestigd door het Gerechtshof te Amsterdam. Ook daar beriep de wannabe werknemer zich op het bestaan van een arbeidsovereenkomst. Daar waren ook veel argumenten voor te vinden: er werden loonbelasting en premies ingehouden door de opdrachtgever, er werden geen facturen maar urenbriefjes ingediend en inmiddels ontving de ‘werknemer’ een WW-uitkering. Desalniettemin oordeelden zowel de kantonrechter als het Hof dat er sprake was van een opdrachtovereenkomst. De opdrachtnemer heeft namelijk zelf de opdrachtgever benaderd met het bericht dat hij zich als zelfstandige wilde vestigen, de overeenkomst bevatte alle bestanddelen van een opdrachtovereenkomst en de fiscale behandeling als fictieve dienstbetrekking maakte dit niet anders. Dat de opdrachtnemer namelijk een VAR had aangevraagd paste juist bij de partijbedoeling om een overeenkomst van opdracht te sluiten.
De tekst van de overeenkomst is dus zeker van belang, maar de daaraan voorafgaande partijbedoeling net zozeer. Natuurlijk is het beter om discussie te voorkomen door in elk geval op factuurbasis te betalen, een VAR winst uit onderneming te verkrijgen en ook voor het overige alle ‘snabbels’ van de arbeidsovereenkomst – zoals doorbetaling bij ziekte – weg te laten.

Reiskostenvergoeding is geen must bij een locatiewijziging

Een – in zowel de arbeidsovereenkomst als CAO mogelijk gemaakte – eenzijdige wijziging van de werklocatie, is door het Hof Leeuwarden niet onredelijk bevonden, ook al stond hier geen reiskostenvergoeding maar wel extra reistijd tegenover. Dat werkneemster is ontslagen nadat zij – ondanks herhaalde oproeping voor het werk – weigerachtig bleef om haar werkzaamheden op de nieuwe locatie te verrichten, is door het Hof evenmin onredelijk bevonden. Van belang voor deze casus was dat de opdrachtgever (werkneemster verrichte op locatie schoonmaakwerkzaamheden) ontevreden was over de kwaliteit van de werkzaamheden en dreigde de opdracht op te zeggen als de werkgever niet voor vervanging van werkneemster zou zorgen. Hierdoor had werkgever in feite geen andere keus dan werkneemster van de opdracht te halen en haar elders te plaatsen. Ook speelde er een conflict tussen de leidinggevende bij de opdrachtgever en werkneemster, waardoor werkneemster op geen enkele wijze, ook niet indirect, met deze leidinggevende te maken wilde hebben. Hierdoor had werkneemster het aan zichzelf te danken dat binnen de huidige locatie geen werkzaamheden meer voorhanden waren en had zij de passende arbeid op de andere locatie moeten accepteren. Uit deze uitspraak blijkt maar weer dat de inspanningsverplichting voor werkgevers om elders passende arbeid voor werknemers te vinden niet grenzeloos is. Hoewel arbeidsovereenkomsten doorgaans bepalen dat eenzijdige wijziging van de werklocatie mogelijk is, stuit een daadwerkelijke wijziging in de praktijk vaak op (veel) weerstand van de betrokken werknemer. Maar in dergelijke situaties wordt (ook) van de werknemer een flexibele opstelling verwacht.

Wanneer is een ontbindende voorwaarde geldig?

Het Hof Den Haag heeft op 1 maart 2011 geoordeeld over de vraag of een ontbindende voorwaarde in een arbeidsovereenkomst nietig is. In dit geval was de werkneemster bij werkgever in dienst getreden op basis van de Regeling in- en doorstroombanen voor langdurig werklozen (ID-regeling) en ontving werkgever hiervoor subsidie. In de arbeidsovereenkomst was opgenomen dat deze van rechtswege zou eindigen als de subsidie werd stopgezet ten gevolge van het intrekken van de ID-regeling. Nadat de overheid had besloten dat de ID-regeling daadwerkelijk zou worden beëindigd, heeft werkgever laten weten dat het dienstverband van werkneemster van rechtswege zou eindigen door het intreden van de ontbindende voorwaarde. Werkneemster heeft zich vervolgens op de nietigheid van de ontbindende voorwaarde beroepen. En met succes.
Ontbindende voorwaarden worden namelijk slechts bij hoge uitzondering aanvaard omdat ze al snel onverenigbaar zijn met het gesloten stelsel van het ontslagrecht (te weten dat de wet dwingend voorschrijft op welke wijzen een arbeidsovereenkomst kan worden beëindigd). Hoewel de rechtsgeldigheid altijd per geval wordt bekeken aan de hand van alle omstandigheden, heeft de Hoge Raad in zijn rechtspraak criteria ontwikkelt waaraan de ontbindende voorwaarde moet voldoen. Zo moet de arbeidsovereenkomst inhoudsloos zijn geworden door het in vervulling gaan van de voorwaarde (zoals een arts die zijn vergunning verliest en daardoor de praktijk niet meer kan en mag uitoefenen) en dient het in vervulling gaan niet door partijen te kunnen worden beïnvloed (zoals beëindiging door een slechte beoordeling).
In de zaak van 1 maart was de arbeidsovereenkomst door het wegvallen van de subsidie niet inhoudsloos geworden: werkneemster kon haar werkzaamheden immers nog steeds verrichten. Wel pakte het financieel nadelig uit voor werkgever omdat de loonkosten niet langer (grotendeels) werden gesubsidieerd, wat een reden zou kunnen zijn voor opzegging of ontbinding, maar vormt het geen rechtsgeldige ontbindende voorwaarde.

Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Auteur:
mr. C.J. (Cathelijn) Budding
T +31 (0) 20 – 305 83 82
budding@sarfatyadvocaten.nl

Nieuwsflits arbeidsrecht november 2010

Pas op met lange opzegtermijnen

Het komt vaak voor dat er een (zeer) lange opzegtermijn wordt overeengekomen in de arbeidsovereenkomst. Hieraan liggen vaak overwegingen ten grondslag dat de werkgever niet wil dat de werknemer door opzegging al na een maand is vertrokken, bijvoorbeeld omdat het lastig is om vervanging te vinden. Gevolg van een verlengde opzegtermijn voor werknemer is dat de opzegtermijn voor de werkgever minimaal het dubbele bedraagt. Dit kan de werkgever duur komen te staan als deze na korte tijd (binnen enkele jaren) toch tot beëindiging wenst over te gaan. Onlangs kende de kantonrechter Rotterdam – op grond van de nieuwe kantonrechtersformule 2009 – een vergoeding toe aan werknemer ter hoogte van het salaris over de opzegtermijn van twaalf (!) maanden, na een dienstverband van nog geen 3,5 jaar. Hierbij speelt dan wel een rol dat de werknemer niets valt te verwijten terwijl werkgever wel (uiterst) verwijtbaar heeft gehandeld. In genoemde zaak stelde de werkgever dat werknemer disfunctioneerde terwijl dat nergens uit bleek waardoor de werkgever verantwoordelijk werd gehouden voor de verstoorde verstandhouding die was ontstaan.

Naast dergelijke financiële risico’s is het ook maar de vraag wat je er als werkgever mee opschiet om werknemers aan een (zeer) lange opzegtermijn te binden. Als een werknemer weg wil, zal diens motivatie immers ook zijn verminderd of zelfs verdwenen. Niet alleen de kwaliteit van het werk maar ook de werksfeer zal hieronder te lijden hebben. Ook komt het vaak voor dat werknemers in dat geval hun (soms talrijke) openstaande vakantiedagen opnemen, zodat er toch niet meer wordt gewerkt. Terwijl als het nodig is werknemers in goed overleg vaak bereid zijn om langer door te werken dan hun (“korte”) opzegtermijn.

Niet arbeidsongeschikt door ziekte, maar door gebrek aan de benodigde capaciteiten

Deze herfst heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gedaan met betrekking tot (vermeende) arbeidsongeschiktheid. Zoals helaas wel vaker het geval is, meldde de werknemer zich ziek met spanningsklachten. Gelukkig minder voorkomend is dat de ziekmelding al in de eerste maand van het dienstverband plaatsvond. De bedrijfsarts oordeelde dat er sprake was van een arbeidsconflict dat partijen dienden op te lossen. Ook met dit kluitje worden werkgevers maar al te vaak in het riet gestuurd. Omdat de werknemer zich op het standpunt bleef stellen dat hij volledig arbeidsongeschikt was en niet wenste in te gaan op voorstellen van werkgever tot werkhervatting, heeft de werkgever de loondoorbetaling stopgezet. Het deskundigenoordeel van het UWV dat vervolgens door werknemer werd aangevraagd, hield in dat er beperkingen bij werknemer waren geconstateerd ten gevolge van zijn psychische gesteldheid. Deze beperkingen betroffen nu net het werk waarvoor de werknemer was aangenomen. Het oordeel van het UWV luidde dan ook dat de werknemer ‘op basis van zijn krachten en bekwaamheden niet geschikt was voor het verrichten van het eigen werk’. De werkgever werd geadviseerd om op zoek te gaan naar ander passend werk voor de werknemer en heeft hiertoe ook pogingen ondernomen. Werknemer wenste echter nog steeds niet in gesprek te treden met de werkgever en heeft op enig moment een loonvordering ingesteld bij de kantonrechter. De kantonrechter wijst die vordering af en oordeelt dat de bewoordingen van het deskundigenoordeel (‘op basis van zijn krachten en bekwaamheden niet geschikt voor het verrichten van het eigen werk’) niet betekenen dat zijn ongeschiktheid is te wijten aan ziekte, maar dat de werknemer (van meet af aan) niet over de capaciteiten beschikte voor de functie waarvoor hij in dienst was genomen. Deze interpretatie wordt door zowel het Hof als de Hoge Raad bevestigd. Omdat werknemer dus eigenlijk niet geschikt was voor zijn functie, kreeg hij last van spanningen. Hiervoor hoefde de werkgever niet te betalen.

Het kan dus zeer de moeite waard zijn om een deskundigenoordeel bij het UWV te vragen en zo nodig verduidelijking van dat oordeel te vragen. Want wellicht is er geen sprake van spanningsklachten waardoor uw werknemer arbeidsongeschikt is, maar is er sprake van ongeschiktheid waardoor spanningsklachten optreden.

Auteur: mr. C.J. (Cathelijn) Budding T +31 (0) 20 – 305 83 82 budding@sarfatyadvocaten.nl

Auteur:
mr. C.J. (Cathelijn) Budding
T +31 (0) 20 – 305 83 82
budding@sarfatyadvocaten.nl

Meer informatie?

Wilt u meer weten over één van de onderwerpen, neem dan contact op.